Mới đây, Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), một dự án luật quan trọng được toàn bộ thị trường bất động sản mong chờ, đã chính thức được Quốc hội thông qua. Các địa phương, chuyên gia và doanh nghiệp kỳ vọng, luật mới với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung sẽ tạo điều kiện thay đổi toàn diện quá trình phát triển thị trường bất động sản.
Trong đó, việc đưa vào trong luật về các phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản vốn tồn tại trong suốt nhiều năm qua.
Các phương pháp định giá đất được hiểu là công cụ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Từ đó, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiến hành cấp sổ hồng cho các dự án.
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thay đổi toàn diện quá trình phát triển thị trường bất động sản.
So với luật cũ, Luật đất đai 2024 đã thay đổi quy định về định giá đất. Theo đó, Luật đất đai 2024 đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đồng thời, Luật đất đai 2024 cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa quy định với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có thể bao phủ tất cả các trường hợp chưa định giá đất được trong tương lai. Luật Đất đai sẽ được áp dụng kể từ ngày 1/1/2025. Những vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản vốn đã tồn tại từ lâu, được kỳ vọng sẽ sớm được tháo gỡ.
Trong năm 2023, với sự nỗ lực tháo gỡ pháp lý, chính quyền TP. Hồ Chí Minh đã cấp sổ hồng cho hơn 22.000 căn hộ. Dù vậy, số lượng số lượng căn hộ chưa được cấp sổ vẫn còn rất lớn.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn vẫn còn khoảng 66.000 căn vẫn còn đang chờ được cấp sổ. Nguyên nhân lớn nhất là liên quan đến công tác định giá đất của các dự án.
Mặc dù xây dựng và đưa vào khai thác từ năm 2014, tức cách đây gần 10 năm, nhưng 350 căn hộ của một dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng. Chủ đầu tư cho biết, nguyên nhân là dự án vẫn chưa hoàn thành công tác định giá, tính tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp đã 3 lần gửi hồ sơ bổ sung nhưng vẫn chưa được Sở Tài Nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh chấp thuận.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành - cho biết: "Các công ty tư vấn độc lập thẩm định giá hiện nay, họ cũng không chịu nhận hồ sơ nữa vì lý do nay họ tính ra cái giá như vậy nhưng nay mai có thanh tra, kiểm tra một công ty khác thẩm định giá khác, nói họ gây thất thoát ngân sách Nhà nước thì họ chịu trách nhiệm hình sự. Chính vì vậy, họ không nhận hồ sơ luôn. Đây là vấn đề mà doanh nghiệp hiện nay đang rất khó. Không có đơn vị tư vấn độc lập, thẩm định giá thì làm sao ra giá sơ bộ để cho cơ quan Nhà nước thẩm định".
Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, hiện vẫn còn 66.000 căn hộ thuộc dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng trong khi mỗi một năm, thành phố tăng thêm 10.000 căn thuộc các dự án mới. Và trong phạm vi cả nước thì hàng trăm nghìn căn hộ có thể chưa được cấp sổ hồng. Do vướng mắc định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất làm các dự án nhà ở thương mại hoặc nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Giới chuyên gia đánh giá, từ thực tiễn thị trường, công tác đánh giá đất là vấn đề khó và là vướng mắc lớn nhất của các dự án. Với Luật Đất đai mới, các phương pháp có tính kế thừa, lại có tính cụ thể hóa thực tiễn, hướng đến mục tiêu lâu dài. Do đó, doanh nghiệp mong chờ quy định có thể áp dụng, đi vào thực tiễn để hóa giải các khó khăn hiện nay.
Ngoài ra, việc quy định phương pháp định giá đất không chỉ tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá cho các dự án, góp phần tăng thu ngân sách, đồng thời nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản.
