Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 14 chương và 192 điều. So với Luật Đất đai năm 2003, bố cục dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tăng thêm 6 chương và 46 điều.
Thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền
Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2003, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung các vấn đề sau: phân loại đất; quy định cụ thể về căn cứ xác định loại đất để làm cơ sở cho việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai...; quy định về quyền được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất; quy định về điều tra, đánh giá đất đai; quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là mười (10) năm và tầm nhìn hai mươi (20) năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là năm (05) năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; quy định về tổ chức hoạt động tư vấn quy hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, xã hội; thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai trên thực tế, đồng thời khắc phục tình trạng tùy tiện trong thu hồi đất…
Đáng chú ý, đối với trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được đưa vào sử dụng trong mười hai (12) tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được phép chấp thuận cho phép chậm tiến độ một lần và chậm không quá mười hai (12) tháng. Trường hợp không được chấp thuận cho chậm tiến độ hoặc quá thời hạn cho phép được chậm tiến độ nêu trên thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất và người có đất bị thu hồi do vi phạm sẽ không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá trị đã đầu tư vào đất còn lại;
Dự luật cũng đổi mới quy định về quản lý quỹ đất đã thu hồi theo hướng giao trách nhiệm này cho Tổ chức phát triển quỹ đất; sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất theo hướng Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; quy định cụ thể về điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cụ thể: chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án, phải ký quỹ và tuân thủ các điều kiện khác theo quy định; thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ đối với đất ở (kể cả đất ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài), các trường hợp còn lại áp dụng hình thức thuê đất, kể cả đơn vị sự nghiệp.
Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, dự luật làm rõ nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện quy định thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền; giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ nhằm tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư, ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ; khu tái định cư tập trung phải bảo đảm có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nhà nước điều tiết một phần nguồn thu từ đất để thực hiện việc hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai.
Dự luật cũng sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng: (1) định giá đất theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định; (2) theo thời hạn sử dụng đất; (3) phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (giá thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau.
Chính phủ cũng trình Quốc hội xem xét uy định giá đất do Nhà nước quy định theo 02 phương án. Trong đó phương án 01 là Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; khi giá đất trên thị trường có biến động 20% so với khung giá đất và giá đất tại khu vực giáp ranh và thời gian tăng, giảm liên tục 180 ngày trở lên thì điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương; khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất; trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể; bỏ quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; giá đất trong bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Điều 99);
Phương án 02: Tiếp tục duy trì quy định về khung giá đất và bảng giá đất như Phương án 01. Khung giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 05 trường hợp: (1) tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (2) tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; (3) tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (4) tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (5) tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất) để áp dụng cho 04 trường hợp: (1) tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; (3) tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; (4) tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tán thành thời hạn giao, cho thuê đất nông nghiệp là 50 năm
Thẩm tra dự án Luật đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế đánh giá, cơ quan soạn thảo đã chuẩn bị nghiêm túc, bám sát các Nghị quyết của Đảng, thực hiện đúng các trình tự, thủ tục theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Cơ quan soạn thảo cần chủ động bám sát nội dung sửa đổi Hiến pháp năm 1992 để thiết kế các quy định cho phù hợp, bảo đảm đúng tiến độ, thời gian thông qua dự án Luật.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đa số ý kiến tán thành với quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 3 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội được tính toán trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng cấp huyện được chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị cần tiếp tục lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 04 cấp như Luật đất đai hiện hành. Ý kiến khác đề nghị đối với đô thị không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì đã có quy hoạch đô thị theo Luật quy hoạch đô thị.
Các ý kiến cũng tán thành quy định kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực. Nhiều ý kiến đề nghị kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện là 5 năm và có cụ thể từng năm.
Về cơ chế thu hồi đất, đa số ý kiến tán thành quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và tán thành việc quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Một số ý kiến đề nghị cân nhắc tính khả thi của việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất vì khó có đủ nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu thu hồi đất theo kế hoạch mà chậm đưa vào sử dụng sẽ dẫn đến lãng phí đất đai, nhất là các công trình cơ sở hạ tầng có thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm. Đề nghị đất quy hoạch để xây dựng cơ sở hạ tầng như giao thông, thủy lợi... thì căn cứ vào tiến độ triển khai dự án, yêu cầu sử dụng đến đâu thu hồi đến đó để tránh lãng phí đất đai.
Đáng chú ý, đa số ý kiến tán thành quy định khi xây dựng, mở rộng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị cần phải quy hoạch và tổ chức thu hồi cả phần diện tích đất liền kề công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này và hỗ trợ người có đất bị thu hồi, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng.
Đồng thời, cần quy định chặt chẽ việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng pháp luật. Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đang sử dụng hợp pháp. Người có đất bị thu hồi được hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, đảm bảo đời sống.
Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, đa số ý kiến tán thành quy định thu hẹp các đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Trước mắt có thể xem xét miễn tiền thuê đất đối với một số đơn vị sự nghiệp thuộc lĩnh vực khuyến khích xã hội hóa. Tuy nhiên, cần có định mức sử dụng đất để giới hạn diện tích mà mỗi đơn vị sự nghiệp được miễn tiền thuê đất, trường hợp vượt hạn mức phải trả tiền thuê đất.
Đa số ý kiến tán thành quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có ý kiến đề nghị cân nhắc việc đấu giá quyền sử dụng đất vì mỗi dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất khác nhau. Những dự án có mức đầu tư lớn, cần sử dụng nhiều đất hoặc dự án thuộc địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư thì vẫn nên giao đất, cho thuê đất.
Về giá đất, đa số ý kiến tán thành giá đất phải do Nhà nước quyết định, bao gồm khung giá đất và mức giá cụ thể . Khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.
Về giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, nhiều ý kiến tán thành việc định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, có tính đến công sức đầu tư, bồi bổ của người sử dụng đất, nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước vì phần này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Ngoài giá đất bồi thường, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi.
Về xử lý đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm, nhiều ý kiến tán thành quy định thu hồi đất do người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; người bị thu hồi đất trong các trường hợp này không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, không được thanh toán giá trị đầu tư và tài sản gắn liền với đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhiều ý kiến đề nghị đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vì vậy, thay mặt Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là Ủy ban nhân dân chứ không nên giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân.
Về thời hạn giao, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân, đa số ý kiến tán thành việc quy định thời hạn giao, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là 50 năm vì thời hạn này sẽ tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Về hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, đa số ý kiến nhất trí quy định hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này vừa khuyến khích tích tụ đất đai có điều kiện ứng dụng khoa học kỹ thuật tạo ra hiệu quả sản xuất cao hơn nhưng cũng hạn chế tích tụ đất đai quá lớn.
Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Có ý kiến nhất trí với dự thảo là không quá 10 lần hạn mức giao đất, có ý kiến đề nghị mở rộng hơn, có ý kiến đề nghị không quá 5 lần. Một số ý kiến đề nghị giữ nguyên hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay, nhưng tạo điều kiện cho tích tụ đất đai bằng cách khuyến khích người có nhu cầu sử dụng diện tích lớn thuê lại đất của nông dân. Phần đất vượt hạn mức do thuê lại của nông dân không phải nộp tiền thuê đất hay thuế sử dụng đất cho Nhà nước. Có ý kiến đề nghị cần khuyến khích tích tụ đất đai thông qua việc hình thành các hợp tác xã sản xuất nông nghiệp. Về hạn mức giao đất, có ý kiến đề nghị nâng hạn mức giao đất trồng cây hàng năm lên đến 5 ha.
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đa số ý kiến tán thành với quy định của dự án Luật về vấn đề này, đề nghị bãi bỏ hoặc sửa đổi Điều 264 của Luật tố tụng hành chính nhằm giảm bớt cấp hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai và bảo đảm sự thống nhất với quy định của Luật khiếu nại năm 2011, khi phát sinh khiếu nại đã có quyết định giải quyết lần hai thì người khiếu nại thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
