Khách sạn và Di sản Thế giới: Sự song hành của bảo tồn và du lịch cao cấp

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), số lượng du khách quốc tế đến thăm các Di sản Thế giới được UNESCO ghi danh đã tăng trung bình 6%/năm trong thập kỷ qua. Cùng lúc, nhóm khách hàng có thu nhập cao ngày càng quan tâm đến các điểm đến có giá trị văn hóa - sinh thái, với mong muốn kết hợp trải nghiệm độc đáo và tiện nghi đẳng cấp. Điều này tạo điều kiện cho sự phát triển nhanh chóng của phân khúc khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp gần di sản. Các thương hiệu lớn như Belmond, Aman, Six Senses, Explora, &Beyond… đều đã hiện diện tại nhiều điểm di sản nổi bật, từ Machu Picchu (Peru), Petra (Jordan), đến Angkor Wat (Campuchia), Uluru (Australia), và Serengeti (Tanzania).

Theo bà Dương Thu Trang, đồng sáng lập một công ty tư vấn về phát triển và vận hành khách sạn và bất động sản, khác với các bất động sản nghỉ dưỡng ven biển hoặc nội đô, các dự án gần Di sản Thế giới UNESCO thường gặp nhiều ràng buộc pháp lý và quy hoạch. Quy định về bảo vệ cảnh quan, giới hạn chiều cao công trình, mật độ xây dựng, và đánh giá tác động môi trường (EIA) là bắt buộc và nghiêm ngặt hơn. Tuy nhiên, chính yếu tố này tạo nên sự khác biệt cạnh tranh cho các dự án được cấp phép - vốn rất hiếm và có giá trị lâu dài.

"Các cơ sở lưu trú gần di sản thường được xây dựng theo mô hình khu nghỉ dưỡng nhỏ hoặc khách sạn sinh thái sang trọng, quy mô từ 10-50 phòng, sử dụng vật liệu địa phương và lối thiết kế hài hòa với môi trường. Mức đầu tư bình quân cao hơn 25-40% so với khu nghỉ dưỡng thông thường cùng phân khúc, do chi phí quản lý rủi ro môi trường và yêu cầu kiến trúc đặc thù. Bù lại, giá phòng trung bình có thể cao hơn từ 30-100%, tùy vào mức độ độc quyền và độ hiếm của vị trí.

Các khách sạn cũng đầu tư mạnh vào hoạt động đi kèm như: tour di sản theo chủ đề (lịch sử, tâm linh, khảo cổ), lớp học văn hóa, hoạt động cộng đồng, ẩm thực bản địa cao cấp, hoặc dịch vụ sức khỏe tích hợp thiên nhiên. Trải nghiệm chứ không phải tiện ích là yếu tố then chốt quyết định hành vi tái lưu trú", bà Dương Thu Trang cho biết.

Trách nhiệm của du lịch lưu trú với bảo tồn

Nhiều mô hình du lịch kết hợp lưu trú – bảo tồn đã được triển khai tại Việt Nam và trên thế giới. Ví dụ, Singita (châu Phi) trích một phần doanh thu cho quỹ bảo tồn sư tử và tê giác; Explora (Nam Mỹ) đầu tư vào nghiên cứu di sản địa phương; các thương hiệu như Six Senses, Soneva… cam kết không dùng đồ nhựa sử dụng một lần và trung hòa carbon trong vận hành. Điều này giúp tạo giá trị hình ảnh bền vững, đồng thời phù hợp xu hướng ESG toàn cầu.

Bên cạnh đó, ứng dụng công nghệ (check-in tự động, nhân viên hướng dẫn AI, bản đồ di sản ảo…) giúp thúc đẩy hiệu quả hoạt động, nhưng vẫn cần yếu tố con người và địa phương để gia tăng trải nghiệm cảm xúc. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có năng lực ngoại ngữ, am hiểu văn hóa và kỹ năng kể chuyện tốt.

Tuy nhiên, có những thách thức cần phải cân bằng giữa bảo tồn và kinh doanh. Đó là sự phát triển quá mức quanh các di sản đang gây lo ngại, nhất là tại các khu vực đã chịu nhiều cảnh báo và khuyến nghị như Venice (Italy) hay Dubrovnik (Croatia). Nếu không được quy hoạch tốt, các dự án khách sạn có thể dẫn đến mất cân bằng sinh thái, xung đột với cộng đồng địa phương và tổn hại giá trị di sản lâu dài.

Do đó, yêu cầu đặt ra cho nhà đầu tư và quản lý là kiến tạo mô hình đồng tồn tại bền vững: vừa khai thác giá trị kinh tế, vừa góp phần bảo vệ di sản và đóng góp cho cộng đồng địa phương. Đó cũng là điều kiện "sống còn" trong bối cảnh khách du lịch ngày càng có nhận thức và yêu cầu cao hơn về bảo vệ di sản và môi trường. Bởi lẽ vượt trên tiềm năng về mặt thương mại, khách sạn và khu nghỉ dưỡng gần các Di sản Thế giới UNESCO có cơ hội và trách nhiệm để ngành khách sạn định hình vai trò xã hội mới: người kể chuyện, người gìn giữ và người truyền cảm hứng.

Cơ hội nào cho ngành du lịch Việt Nam?

Việt Nam cũng là quốc gia sở hữu các Di sản Thế giới được UNESCO ghi danh, trong đó có các Di sản văn hóa, Di sản thiên nhiên và Di sản hỗn hợp. Các địa danh này không chỉ có giá trị nổi bật toàn cầu mà còn nằm trong trục phát triển du lịch trọng điểm quốc gia, bao gồm: Vịnh Hạ Long - Quần đảo Cát Bà, Quần thể danh thắng Tràng An, Vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng, Quần thể di tích Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Khu đền tháp Mỹ Sơn, Hoàng thành Thăng Long, Thành Nhà Hồ.

Theo đánh giá của công ty tư vấn về phát triển và vận hành khách sạn và bất động sản, với lượng khách quốc tế và nội địa tại Việt Nam tăng trưởng nhanh trong các năm qua, lợi thế cho các dự án đầu tư khách sạn - nghỉ dưỡng tại Việt Nam gồm có lượng khách ổn định, nguồn tài nguyên văn hóa - thiên nhiên dồi dào, chính sách thu hút đầu tư hạ tầng ưu đãi từ chính phủ, giá đất và chi phí xây dựng cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, những thách thức đặc thù gồm có sự phân mảnh trong quy hoạch vùng, hạ tầng tiếp cận chưa đồng bộ, ý thức bảo tồn và cộng đồng địa phương chưa bền vững, thiếu nhân lực du lịch chất lượng cao.

Nguồn khách tiềm năng cho các cơ sở lưu trú gần khu vực di sản thuộc nhóm du khách có thu nhập cao, thường ở độ tuổi từ 35 - 65, quốc tịch chủ yếu đến từ Bắc Mỹ, Tây Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc và gần đây là Trung Quốc, Ấn Độ. Họ có xu hướng lưu trú dài hơn (3–5 đêm/lần); ưa thích hoạt động khám phá, tìm hiểu văn hóa bản địa, sinh thái; sẵn sàng chi tiêu cho dịch vụ cá nhân hóa cao (hướng dẫn viên riêng, ăn tối giữa thiên nhiên…); có mối quan tâm đến du lịch bền vững và di sản.

Vì vậy, các nhà đầu tư và quản lý khách sạn tại Việt Nam cần tìm hiểu kỹ quy hoạch vùng di sản, ưu tiên yếu tố bản địa trong kiến trúc và dịch vụ, xây dựng thương hiệu gắn liền với bản tồn, huấn luyện và giữ chân nhân sự bản địa chất lượng cao, tận dụng công nghệ và dữ liệu hành vi khách hàng để tối ưu việc cá nhân hóa dịch vụ.

"Việc phát triển khách sạn gần các khu di sản sẽ trở thành một thị trường ngách hấp dẫn tại Việt Nam nhưng cần cần đảm bảo du lịch bền vững, đề cao tính xác thực văn hóa, tôn trọng sự nhạy cảm với môi trường và có sự tham gia của cộng đồng địa phương. Các nhà đầu tư, do đó, cũng dần chuyển sang mô hình nghỉ dưỡng quy mô giới hạn, trải nghiệm hài hòa với cảnh quan và di sản thay vì chạy theo mô hình đại trà", bà Dương Thu Trang cho biết.

Khi Việt Nam nâng cấp hạ tầng và tăng cường bảo tồn di sản, cơ hội mở rộng cho phân khúc lưu trú cao cấp ngày càng rõ nét. Từ Tràng An đến Hội An, những dự án thành công nhất sẽ là những nơi biết tôn trọng “hồn đất” và tạo nên trải nghiệm độc bản - kết hợp giữa tinh hoa và di sản. Xu hướng này phản ánh nhu cầu thị trường và cam kết phát triển du lịch có trách nhiệm và bền vững.