Nha Trang: Nguy cơ "vỡ trận" condotel

Hàng loạt dự án căn hộ du lịch ở TP Nha Trang ra đời trong khi giao dịch sụt giảm mạnh kèm theo nhiều diễn biến không thuận lợi cho chủ đầu tư.

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong quý III/2018, tỉnh Khánh Hòa ghi nhận hàng loạt dự án chào bán với trên 1.000 căn hộ du lịch (condotel), nâng số căn hộ rao bán ở TP Nha Trang lên 12.000. Thế nhưng, tỉ lệ giao dịch thành công từ các dự án mới chỉ đạt khoảng 20%.

Ít giao dịch thành công

Được xem là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á, TP Nha Trang dự kiến sẽ đón 6,5 triệu lượt khách tới tham quan, nghỉ dưỡng trong năm 2018. Du lịch phát triển mạnh góp phần thúc đẩy nhu cầu condotel của thành phố này tăng cao.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự kiến năm 2019-2020, TP Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài) sẽ có thêm 12 dự án condotel với hơn 12.200 căn hộ rao bán trên thị trường. Ngoài The Arena ở Bãi Dài với trên 5.000 căn, 11 dự án còn lại tập trung tại TP Nha Trang với trên 7.200 căn hộ như: Scenia Bay Nha Trang với 704 căn, HUD Building Nha Trang 490 căn, Nha Trang City Central 209 căn...

Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá lượng giao dịch condotel tại Khánh Hòa trong quý III/2018 chỉ đạt 789 căn, giảm mạnh so với quý I và II. Dòng sản phẩm condotel đang chững lại với cả nguồn cung và giao dịch thành công.

Ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, cho biết lượng giao dịch codotel trong quý III tại tỉnh này giảm mạnh. Thậm chí, giá đất bắt đầu có xu hướng giảm theo, thị trường hoạt động ở mức cầm chừng. Người tiêu dùng ngày càng am hiểu và quan tâm đến yếu tố pháp lý của dự án nhiều hơn trước khi quyết định giao dịch.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến việc giao dịch căn hộ condotel giảm sút. Cụ thể, nhà nước đã siết chặt vốn nên dòng vốn đầu tư (nhất là vốn vay để đầu tư BĐS nghỉ dưỡng) trở nên hạn chế. Mặt khác, chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ đã gây tâm lý e ngại cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, năng lực phát triển dự án loại hình BĐS nghỉ dưỡng cũng như khai thác kinh doanh sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng của doanh nghiệp (DN) Việt Nam còn hạn chế, dẫn đến sự ngờ vực của các nhà đầu tư. Hiện nay, các nhà đầu tư nhỏ lẻ rất thận trọng trong việc chọn lựa dự án BĐS nghỉ dưỡng.

Điều đáng nói nữa là giá bán sản phẩm nghỉ dưỡng đã được các chủ dự án đẩy lên cao, bình quân 35-50 triệu đồng/m2, thậm chí trên 70 triệu đồng/m2, khiến nhà đầu tư khó tạo thanh khoản khi có nhu cầu chuyển nhượng.

Nhiều vấn đề phát sinh

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, một lãnh đạo ngân hàng thương mại ở Nha Trang cho biết đặc trưng của dự án condotel là vốn tự có của DN chỉ một phần, phần còn lại huy động từ nhà đầu tư thứ cấp (người dân). Nếu sản phẩm không bán được thì nguy cơ dự án bị đình trệ rất cao. Chỉ khi vốn tự có của DN dồi dào thì mới hoàn thành được dự án. Ngay cả DN có vốn tự có chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu tư thì cũng khó hoàn thành dự án.

"Có cái gọi là "đòn bẩy vốn vay" khi chủ đầu tư lấy dự án ra vay ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng trói buộc nhiều điều kiện. Muốn vay vốn thì DN buộc phải chứng minh là bán được sản phẩm, ít nhất khoảng 40% lượng căn hộ. Ngay cả khách hàng dùng căn hộ condotel để vay tiền cũng không dễ vì khung pháp lý của căn hộ này chưa chặt, dễ nảy sinh tranh chấp quyền lợi" - vị lãnh đạo ngân hàng nêu trên cho biết.

Chúng tôi đã thử tiếp cận thuê một căn hộ condotel vừa đưa vào khai thác ở TP Nha Trang và phát hiện việc thuê, quản lý căn hộ ở đây hết sức lỏng lẻo. Người đứng ra cho thuê có thể là chủ đầu tư thứ cấp, công ty quản lý nhà hoặc ban quản lý tòa nhà. Khách đăng ký thuê chỉ 2 người trong 3 ngày nhưng thực tế, 8 người vào ở vẫn được, không cần đăng ký thêm. Ngay cả việc chi trả tiền căn hộ cũng không thống nhất, mỗi chủ mỗi giá, số tiền trả thực tế cao hơn so với số tiền chủ nhà "báo cáo thuế".

Bên cạnh đó, các dịch vụ hỗ trợ khách lưu trú như dọn phòng, vệ sinh... hầu như không có. Bà Trần Thị L. (chủ một căn hộ condotel) rất thất vọng vì chất lượng căn hộ xuống cấp nhanh. Căn hộ ở tầng 35 của bà mới đưa vào sử dụng vài tháng đã bục đường ống dẫn nước gây ẩm mốc, bong tróc sơn. "Khiếu nại lên chủ đầu tư thì họ nói phải đợi tới đợt bảo trì mới làm một lần, không làm riêng lẻ" - bà L. lo ngại.

Mới đây, hàng chục nhà đầu tư condotel của dự án khách sạn Bavico Nha Trang đã tập trung trước trụ sở UBND tỉnh Khánh Hòa. Họ đề nghị giải quyết việc tranh chấp quyền lợi do khách hàng mua căn hộ nhưng chủ đầu tư không trả tiền hợp tác kinh doanh và đem thế chấp căn hộ cho ngân hàng.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa, hàng loạt khách sạn cao tầng ra đời, đặc biệt là dự án condotel, đang gây áp lực mạnh lên phía Đông TP Nha Trang. Mỗi dự án có hàng trăm đến hàng ngàn căn hộ sẽ kéo theo nhu cầu đi lại, ăn uống, vệ sinh, môi trường, học tập... Tất cả dồn hết về trung tâm sẽ khiến TP Nha Trang ngày càng ngột ngạt.

Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cũng vừa đề xuất UBND tỉnh kiến nghị Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện kịp thời các vấn đề mới phát sinh về quản lý, khai thác, vận hành "căn hộ du lịch thuộc tòa nhà cao tầng đa chức năng", "sở hữu kỳ nghỉ"... để bảo đảm điều kiện kinh doanh theo đúng pháp luật. 

Mật độ xây dựng vượt quy định Ngoài 12 dự án đang rao bán căn hộ kể trên, TP Nha Trang còn hàng trăm căn hộ condotel đã đi vào hoạt động. Ngoài ra, nhiều dự án khác đang xây dựng, rao bán căn hộ như: Napoleon Castle Nha Trang với 40 tầng, 824 căn hộ; dự án trung tâm bến du thuyền Hoàng Gia - Swisstouches La Luna Resort Nha Trang với khoảng 2.000 căn hộ... Điểm chung của các dự án này là sai về mật độ xây dựng, có dự án lên đến 60%-65%. Theo quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, mật độ xây dựng chỉ khoảng 40%.