Để được phép “bán nhà hình thành trong tương lai”, dự án đó phải hội đủ hàng loạt điều kiện, như chủ đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng...
Pháp luật cho phép chủ đầu tư bán “nhà hình thành trong tương lai” nếu đáp ứng một số điều kiện, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp (DN) và người mua nhà. Tuy nhiên, bên cạnh những chủ đầu tư làm ăn đàng hoàng vẫn có không ít DN làm ăn dối trá, tiềm ẩn những rủi ro không lường cho người mua.
 |
| Mặc dù chưa chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chủ đầu tư Centa Park đã rao bán và nhận tiền cọc của hàng ngàn khách hàng. |
Bán cái mình chưa có
Dự án cao ốc căn hộ, văn phòng Geleximco MN-TKV tại số 2W Ung Văn Khiêm (phường 25, quận Bình Thạnh) do Tập đoàn Công nghiệp than - Khoáng sản Việt Nam làm chủ đầu tư, được UBND TPHCM chấp thuận đầu tư vào ngày 2-8-2016. Đến tháng 5-2017, chủ đầu tư vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất chuyên dùng qua đất ở. Thế nhưng, từ tháng 6-2016, chủ đầu tư cùng một số đối tác đã công bố dự án ra thị trường với tên thương mại: Dự án căn hộ, văn phòng Elite Park. Chủ đầu tư và đơn vị môi giới cũng đã ký “hợp đồng đặt cọc” và thu mỗi khách mua hàng trăm triệu đồng, trong khi tính pháp lý của dự án còn treo lơ lửng tận đâu đâu.
Tương tự, một dự án đình đám khác được tung ra thị trường vào năm 2014 nhưng pháp lý vẫn chưa đúng quy định: khu phức hợp 678 Âu Cơ (phường 14, quận Tân Bình), có tên thương mại là Centa Park, quy mô 2,2ha với hơn 1.500 căn hộ. Dự án được giới thiệu do Công ty cổ phần XNK Thủy sản Sài Gòn (SeaprodexSaigon) và Công ty cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo ầm ĩ, thu tiền của hàng ngàn khách hàng, tuy nhiên phải 2 năm sau, tức năm 2016, SeaprodexSaigon mới được UBND TPHCM chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 4217. Cho đến đầu tháng 5-2017, chủ đầu tư vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa khu đất này vẫn chưa phải là đất ở, chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng… Mặc dù pháp lý chưa hoàn chỉnh, nhưng hiện nay theo ghi nhận của phóng viên, chủ đầu tư vẫn tổ chức thi công tầng hầm (!?).
Ngoài 2 dự án “tiêu biểu” nói trên, hàng loạt dự án nhà ở có nguồn gốc đất công được UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm nay nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ tại số 199 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3) do Công ty cổ phần Xây dựng và kinh doanh địa ốc 3 làm chủ đầu tư; dự án khu dân cư quy mô hơn 85.000m² ở phường Tân Phú (quận 9) do Công ty cổ phần Dịch vụ nông nghiệp và thương mại Thuận Kiều làm chủ đầu tư; dự án khu phức hợp cao ốc văn phòng hơn 56.000m² tại phường Hiệp Phú (quận 9) do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng cấp thoát nước làm chủ đầu tư; dự án trung tâm thương mại và chung cư quy mô 11.900m² tại 117 Âu Cơ (quận Tân Phú) do Công ty cổ phần Bất động sản Bình Tây - Thảo Loan làm chủ đầu tư… Cách làm trên của các chủ đầu tư được xem là đem bán cái mình chưa có.
Tiềm ẩn rủi ro lớn
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, để được phép “bán nhà hình thành trong tương lai”, dự án đó phải hội đủ hàng loạt điều kiện, như chủ đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công được cấp thẩm quyền phê duyệt, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án, nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà…
Tuy nhiên, không ít dự án nhà ở (trong đó có các dự án nói trên) khi thủ tục pháp lý chưa xong, chủ đầu tư và các công ty môi giới vẫn mập mờ về thông tin dự án để huy động vốn từ khách hàng. Thậm chí dù thủ tục chưa biết khi nào xong nhưng họ vẫn đưa ra thời điểm ký hợp đồng mua bán (sau khi nhận cọc) chắc như đinh đóng cột. Trong khi đó, không ít khách hàng chỉ tin vào những lời “tư vấn” của nhân viên môi giới, cũng như sự hào nhoáng của dự án thông qua nhà mẫu, quảng cáo.
Anh P.V., một khách hàng “mua” căn hộ tại dự án Elite Park, cho biết sau khi ký hợp đồng đặt cọc, anh đã nộp 200 triệu đồng, đến nay chủ đầu tư ngưng thu tiếp nhưng cũng không biết khi nào dự án nói trên mới hoàn thiện pháp lý để chính thức chuyển từ “hợp đồng đặt cọc” sang “hợp đồng mua bán” cho đúng quy định của pháp luật.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Himlamland, gợi ý để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Nếu những “bảo bối” này đầy đủ, khách hàng đã tránh được 80% rủi ro khi mua nhà trong tương lai.
Trao đổi với phóng viên Báo SGGP về những dự án chưa chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chủ đầu tư vẫn tổ chức thi công, rao bán, ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép (Sở Xây dựng TPHCM), khẳng định làm như vậy là sai. Bởi khi dự án chưa chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, do đó dự án cũng chưa được cấp phép xây dựng. Khi chưa phải là đất ở mà đã quảng cáo dự án, thu tiền của khách hàng là không đúng.
