Chính phủ vừa thống nhất yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Bộ Xây dựng được giao quy định cụ thể nội dung này trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, phải làm rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới.
Định hướng này được đặt trong bối cảnh việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại nhiều đô thị còn gặp vướng mắc, trong khi cách hiểu về thời hạn sử dụng và quyền của chủ sở hữu sau khi công trình hết niên hạn vẫn cần được quy định rõ hơn.
Tạo hành lang pháp lý cho chung cư sau thời hạn sử dụng
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết, bởi khi công trình xuống cấp, việc cải tạo, tháo dỡ và xây dựng lại cần một hành lang pháp lý rõ ràng.
"Việc chúng ta quy định thời hạn sử dụng chung cư, công trình trên đất theo niên hạn của công trình đó hoàn toàn hợp lý, nó sẽ tạo ra được hành lang pháp lý sau này để cải tạo, đập bỏ hay xây mới."
Thực tế, với những chung cư có hàng trăm, hàng nghìn chủ sở hữu, việc xây dựng lại không chỉ liên quan đến chất lượng công trình mà còn gắn với quyền tài sản, quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu.
Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, nếu chỉ dựa vào sự đồng thuận của cư dân, quá trình cải tạo, xây dựng lại có thể kéo dài. Việc quy định rõ cơ chế xử lý ngay từ đầu sẽ giúp xác định cụ thể hơn quyền lợi, trách nhiệm của các bên khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Đáng chú ý, niên hạn của công trình cần được phân biệt với quyền tài sản của chủ sở hữu. Công trình có thể hết thời hạn sử dụng và phải được xử lý theo quy định về an toàn, xây dựng, nhưng quyền của chủ sở hữu đối với phần quyền sử dụng đất liên quan vẫn cần được pháp luật bảo đảm và làm rõ.
Đây cũng là lý do Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, đồng thời xác định nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới.
Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, diện tích, tiện ích và chất lượng công trình, thì khi niên hạn được xác định rõ, tuổi của tòa nhà có thể trở thành một yếu tố rõ hơn trong giá trị căn hộ.
"Về lâu dài, thị trường có thể hình thành một tiêu chí định giá mới đối với căn hộ: không chỉ định giá phần công trình mà còn định giá phần quyền sử dụng đất tương ứng của mỗi căn hộ", ông Lê Quốc Kiên cho biết.
Từ góc nhìn này, giá trị một căn hộ có thể được thị trường nhìn nhận theo hai phần: giá trị của công trình và giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn hộ. Công trình càng cũ, phần giá trị xây dựng càng chịu tác động của hao mòn, trong khi phần quyền sử dụng đất lại phụ thuộc vào quỹ đất, mật độ xây dựng và cấu trúc của từng dự án.
Điều này có thể khiến cách so sánh giá căn hộ thay đổi. Người mua không chỉ nhìn vào giá bán trên mỗi mét vuông, mà có thể quan tâm thêm dự án có quỹ đất như thế nào, số lượng căn hộ ra sao, công trình đã sử dụng bao lâu và khả năng tái thiết trong tương lai.
Đây cũng là yếu tố có thể tạo áp lực điều chỉnh giá, nhất là với những căn hộ đã sử dụng lâu năm. Khi giá trị phần công trình được tính đến theo quá trình hao mòn, mức giá người mua chấp nhận có thể khác so với cách định giá chỉ dựa trên vị trí và mặt bằng giá khu vực.
Theo ông Võ Hồng Thắng, nếu quy định được áp dụng, giá chung cư có thể giảm, khi người mua bắt đầu tính đến vòng đời và mức độ hao mòn của công trình.
Tuy nhiên, tác động sẽ không giống nhau giữa các dự án. Vị trí, quỹ đất, mật độ xây dựng, chất lượng công trình và khả năng tái thiết vẫn có thể tạo ra sự khác biệt về giá.
Với nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê, tuổi công trình cũng có thể trở thành một biến số trong bài toán dòng tiền và hiệu quả đầu tư.
Như vậy, quy định về niên hạn không chỉ mở thêm hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, mà còn có thể tạo ra một cách nhìn mới về giá trị căn hộ. Khi đó, một căn hộ sẽ không còn chỉ được nhìn qua giá bán trên mỗi mét vuông, mà còn qua tuổi công trình, phần quyền sử dụng đất và khả năng tái thiết của dự án.
