Nhiều chủ đầu tư chưa có ý định ra hàng, hoặc điều chỉnh mức giá mới trong bối cảnh thị trường căn hộ đang khan hiếm, đặc biệt là các dự án nội đô.
Đua nhau tăng giá
Tháng 2/2022, một sàn bất động sản bắt đầu nhận đặt cọc mua căn hộ tại dự án chung cư cao cấp khu vực nội đô của Hà Nội. Đây là một trong số ít dự án hiếm hoi có nguồn cung căn hộ trong bối cảnh khá khan hiếm trên thị trường. Chính vì thế, trước thông tin sắp mở bán dự án, một số khách hàng quan tâm đã tìm hiểu và đặt cọc trước.
Tuy nhiên, tới khi sàn này được chủ đầu tư ký kết chính thức trở thành đơn vị phân phối sau 2 tháng, mức giá căn hộ chào bán đã có sự điều chỉnh. Theo đó, chủ đầu tư quyết định tăng giá bán căn hộ. Sàn bất động sản phải gặp phải tình trạng éo le khi mức giá mới cao hơn so với giá báo khách trước đó. Khách hàng thì bức xúc vì đã đặt cọc, giờ bỏ cũng dở mà mua thì tốn thêm tiền.
Sau khi mở bán thành công trước Tết, một chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp trên đường Phạm Văn Đồng cũng điều chỉnh tăng giá. So với thời điểm mở bán hơn một năm trước, giá bán hiện nay của chủ đầu tư tăng khoảng 12-15% tuỳ căn. Mức giá mới dao động trong khoảng từ 45-54 triệu đồng mỗi m2, căn hộ tăng giá từ 300-600 triệu đồng.
Loạt dự án chung cư tăng giá bán (Ảnh: D.A)
Theo ông Nguyễn Xuân Thành, một môi giới bất động sản phân khúc căn hộ, các dự án vừa bàn giao gần đây giá cũng tăng mạnh so với thời điểm mở bán. Một dự án căn hộ khu vực ngoài trung tâm khi cọc tiền có giá 30 triệu đồng/m2, nay tăng lên 35 triệu đồng/m2.
Nếu cách đây 2 năm, các khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... giá căn hộ chung cư cao cấp ở mức 30-40 triệu đồng/m2 thì hiện mặt bằng giá căn hộ mới được đẩy lên 45-60 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực xa hơn như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,... giá trước đây thường ở mức 18-20 triệu đồng/m2 nay dần tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2 hay xuất hiện những dự án giá lên đến 60 triệu đồng/m2.
Khảo sát thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, một số dự án mở bán tới đây dự đoán sẽ tăng tới 15% nhờ sự thành công của các đợt mở bán trước và tiến độ xây dựng tốt. Thị trường đã xuất hiện những căn hộ tại khu vực Gia Lâm, Hoài Đức có giá trên 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Hưng Yên có những dự án căn hộ 80 triệu đồng/m2, tương đương giá căn hộ tại trung tâm Hà Nội.
Nguồn cung căn hộ mới trong quý 1/2022 giảm 38% theo quý và 29% theo năm với khoảng 2.800 căn. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Nguồn cung sơ cấp đạt 20.300 căn, giảm 6% theo quý và 17% theo năm. Hạng B chiếm 81% nguồn cung, theo sau là hạng C với 14% thị phần.
Sợ không dám mua
Căn hộ được định giá cao nhưng sức thanh khoản của nhiều dự án lại thấp. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội nhận xét, số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng trong quý 1/2022.
Theo thống kê của Savills, số lượng căn bán được đạt 4.000 căn, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 20%, ổn định theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 52%. Giá bán có xu hướng tăng từ quý 1/2019. Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng 4%/năm.
Bà Hằng cho rằng thị trường Hà Nội đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ; căn hộ giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết mà không có nguồn cung mới. Dù cung khan hiếm, cầu tăng nhưng thanh khoản kém ở một số dự án áp mức giá quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân.
"Chỉ số giá trên thu nhập là thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà. Chỉ số này thường được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của gia đình, được tính bằng số năm thu nhập.
Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá trên thu nhập ở Việt Nam đạt 20,5, ổn định theo năm. Chỉ số này tại Hà Nội ở mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái, tuy nhiên vẫn thấp hơn chỉ số của TP.HCM ở mức 33,5 năm. Chỉ số của Hà Nội vẫn cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á bao gồm Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar), hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan)", bà Hằng nhấn mạnh.
Nguồn cầu căn hộ trong quý tăng cao. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ở mức 37% là động lực lớn cho tăng trưởng bất động sản trong thập kỷ tới. Đến năm 2030, tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng (4.200 USD), cao hơn đáng kể so với mức hiện tại 67 triệu đồng (2.900 USD).
Thị trường nhà ở Hà Nội duy trì tích cực nhờ tăng trưởng người dân nhập cư và dân số tự nhiên. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9 triệu người. Trong đó, dân số thành thị sẽ chiếm 61%, tăng từ mức 49% vào năm 2019. Hiện tại, GRDP bình quân đầu người của Hà Nội ở mức 128 triệu đồng (5.600 USD), dự kiến tăng lên mức 191 triệu đồng (8.300 USD) vào năm 2025.
Triển vọng trong năm 2022, 32 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 23.300 căn. 19 dự án với 11.600 căn đang trong quá trình xây dựng hoặc làm móng. 70% nguồn cung sẽ là căn hộ hạng B. Các khu vực Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ có chiếm tổng số 54% nguồn cung.
Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường năm 2022 đang tái mở cửa và sôi động trở lại ngay từ đầu năm. Đó là do thiếu hụt nguồn cung sơ cấp, vì thế giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Thậm chí, những dự án năm nay vào giai đoạn bàn giao sẽ chứng kiến mức đỉnh tăng giá.
