Trong bối cảnh phân khúc này có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài và phụ thuộc lớn vào chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội cần một “đầu tàu” đủ năng lực tài chính, quỹ đất và tầm nhìn dài hạn để dẫn dắt thị trường - đó là khu vực doanh nghiệp nhà nước.
Khoảng trống thị trường và yêu cầu dẫn dắt
Nghị quyết 79-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế nhà nước đã khẳng định, kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, là lực lượng vật chất quan trọng để Nhà nước định hướng, điều tiết và ổn định nền kinh tế. Với nhà ở xã hội - lĩnh vực gắn trực tiếp với an sinh và ổn định thị trường lao động, vai trò ấy càng cần được thể hiện bằng những dự án cụ thể và kết quả đo đếm được.
Các chuyên gia nhận xét, áp lực về chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, cán bộ trẻ và lực lượng vũ trang ngày càng lớn, đặc biệt tại các đô thị và trung tâm sản xuất. Trong khi đó, giá nhà thương mại liên tục neo ở mức cao so với thu nhập bình quân, khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình ngày càng xa.
Nhà ở xã hội được thiết kế để giải quyết khoảng trống này, nhưng bản thân phân khúc lại đối mặt nhiều rào cản. Giá bán – giá thuê bị khống chế theo khung quy định; quy trình lựa chọn đối tượng thụ hưởng chặt chẽ; thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài. Trong khi chi phí đất đai, vật liệu và lãi vay biến động, biên lợi nhuận của nhà ở xã hội thường thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại. Chính vì vậy, không ít doanh nghiệp tư nhân còn dè dặt khi tham gia, hoặc chỉ triển khai ở quy mô hạn chế, hình thành những "khoảng trống" thị trường.
Theo TS. Nguyễn Đình Cung, đây là thời điểm cần nhìn nhận rõ vai trò của kinh tế nhà nước. Chủ đạo không có nghĩa là bao cấp hay làm thay thị trường mà là dẫn dắt, tạo lập thị trường và thiết lập chuẩn mực. Với nhà ở xã hội, nếu không có lực lượng đủ mạnh khởi động và duy trì nhịp độ, mục tiêu dài hạn khó đạt được.
Doanh nghiệp nhà nước có lợi thế về quỹ đất, kinh nghiệm phát triển hạ tầng và khả năng huy động nguồn lực quy mô lớn. Quan trọng hơn, họ có thể theo đuổi mục tiêu dài hạn, chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý để đổi lấy lợi ích tổng thể về kinh tế - xã hội - chuyên gia này phân tích.
Ở góc nhìn tài chính, TS. Cấn Văn Lực nhận định nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện an sinh mà còn có tác động lan tỏa đến thị trường lao động và tiêu dùng. Khi người lao động có chỗ ở ổn định, họ yên tâm làm việc, gắn bó với doanh nghiệp. Điều đó giúp giảm chi phí xã hội, tăng năng suất và tạo nền tảng thu hút đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc, doanh nghiệp nhà nước có thể đóng vai trò “neo giữ” thị trường, cung cấp nguồn cung ổn định và góp phần giữ mặt bằng giá hợp lý. Sự tham gia của họ cũng tạo niềm tin cho các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư khác.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhấn mạnh vai trò dẫn dắt không thể chỉ dừng ở tuyên bố chính sách. Điều quan trọng là phải có những dự án cụ thể, quy mô đủ lớn và được triển khai bài bản, minh bạch.
Theo ông Đậu Minh Thanh, Chủ tịch HĐTV Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), đơn vị xác định rõ vai trò của doanh nghiệp nhà nước không chỉ ở hiệu quả kinh doanh, mà còn ở trách nhiệm dẫn dắt, tham gia giải quyết những vấn đề lớn của xã hội; trong đó, nhà ở xã hội là một trong những nhiệm vụ như vậy.
Trong những năm qua, HUD đã triển khai và hoàn thành hàng nghìn căn hộ nhà ở xã hội tại Hà Nội, Thanh Hóa, Bình Dương và nhiều địa phương khác. Các dự án được phát triển theo hướng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn sống tối thiểu cho cư dân.
HUD không xem nhà ở xã hội là phân khúc thứ yếu. Ngược lại, đây là lĩnh vực thể hiện rõ nhất bản chất và sứ mệnh của doanh nghiệp nhà nước. Nếu được tháo gỡ thêm về thủ tục đầu tư, quỹ đất và cơ chế tín dụng ưu đãi, doanh nghiệp nhà nước hoàn toàn có thể tăng tốc, góp phần hoàn thành mục tiêu quốc gia trước năm 2030 - ông Thanh chia sẻ.
Điều kiện để trở thành “đầu tàu”
Thực tế thời gian qua cho thấy khi doanh nghiệp nhà nước xác định rõ nhà ở xã hội là nhiệm vụ trọng tâm, hiệu quả có thể được cải thiện đáng kể. Các mô hình tích hợp nhà ở xã hội trong khu đô thị mới, hoặc gắn phát triển nhà ở công nhân với khu công nghiệp đã bước đầu tạo ra hệ sinh thái đồng bộ giữa nơi ở – nơi làm việc – dịch vụ thiết yếu.
Đơn cử như Tổng công ty HUD đã tích hợp nhà ở xã hội trong nhiều khu đô thị do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đối đồng bộ. Trong khi đó, Tổng công ty Viglacera - CTCP phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ; trong đó nhà ở công nhân được xác định là cấu phần bắt buộc.
Các chuyên gia đánh giá, nếu được trao cơ chế phù hợp và xác định đúng vai trò, doanh nghiệp nhà nước có thể trở thành “đầu tàu” kéo theo các thành phần kinh tế khác tham gia. PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng, vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước cần được hiểu trong khuôn khổ thị trường. Doanh nghiệp nhà nước phải vận hành theo nguyên tắc thị trường, quản trị hiện đại và minh bạch. Chủ đạo là mở đường, tạo chuẩn mực, chứ không phải bao cấp hay lấn át khu vực tư nhân. Do đó, để doanh nghiệp nhà nước thực sự trở thành “đầu tàu” trong phát triển nhà ở xã hội cần một số điều kiện then chốt.
Cụ thể như quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở xã hội phải được xác định rõ ràng, gắn với quy hoạch đô thị và khu công nghiệp. Bởi nếu không có quỹ đất sạch, chi phí hợp lý, mọi mục tiêu đều khó khả thi. Cùng đó, cơ chế tài chính – tín dụng cần ổn định, dài hạn vì nhà ở xã hội có vòng đời đầu tư dài nên cần nguồn vốn ưu đãi bền vững thay vì các gói ngắn hạn, gián đoạn.
Ngoài ra, cần tách bạch rõ nhiệm vụ công ích và hoạt động kinh doanh thuần túy. Nếu doanh nghiệp nhà nước được giao nhiệm vụ an sinh vượt quá khả năng tự cân đối, cần có cơ chế bù đắp minh bạch, tránh làm suy giảm năng lực tài chính và cạnh tranh của chính doanh nghiệp.
Mặc dù vậy, yêu cầu nâng cao hiệu quả hoạt động theo tinh thần Nghị quyết 79 cũng đặt ra áp lực cải thiện quản trị. Doanh nghiệp nhà nước muốn dẫn dắt thị trường phải chứng minh được năng lực quản lý dự án, kiểm soát chi phí và đảm bảo tiến độ. Chỉ khi đó, vai trò “đầu tàu” mới thuyết phục được thị trường và xã hội.
Phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ dựa vào một khu vực. Doanh nghiệp nhà nước cần đóng vai trò khởi xướng, thiết lập chuẩn mực và tạo niềm tin, trong khi khu vực tư nhân và các tổ chức tài chính tham gia bổ trợ. Sự kết hợp này sẽ tạo nên hệ sinh thái phát triển đa dạng nhưng thống nhất về mục tiêu.
Trong bối cảnh nền kinh tế cần những động lực tăng trưởng mới gắn với ổn định xã hội, nhà ở xã hội có thể trở thành điểm tựa kép - vừa kích thích đầu tư xây dựng, vừa củng cố an sinh. Khi người dân có nơi ở ổn định, chi tiêu và tiêu dùng được cải thiện, thị trường lao động vận hành hiệu quả hơn.
Mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 vì thế không chỉ là con số mang tính hành chính. Đó là thước đo năng lực điều hành chính sách và khả năng phối hợp giữa các chủ thể trong nền kinh tế. Trong hành trình đó, doanh nghiệp nhà nước - nếu được trao cơ chế phù hợp và vận hành theo chuẩn mực hiện đại có thể đảm nhận vai trò “đầu tàu”, mở đường cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững, bao trùm và nhân văn hơn.
