Bảo đảm ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà
Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, việc sử dụng nguồn lực đất đai, chính sách an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.
Vấn đề đặt ra là Luật Nhà ở không chỉ tạo điều kiện để xây dựng thêm nhiều nhà ở, mà quan trọng hơn phải tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập, bảo đảm an toàn, chất lượng và ổn định cuộc sống lâu dài.
Nhất trí chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách, đại biểu cơ bản thống nhất với các quy định tại Điều 59 đến Điều 69 về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông đề nghị, tiếp tục làm rõ đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách.
Khoản 3 Điều 59 giao Chính phủ quy định điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc giao Chính phủ quy định chi tiết là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội. Song, theo đại biểu, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.
"Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Cần đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn", đại biểu góp ý.
Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị, bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.
Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.
Đối với việc phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách, đại biểu dẫn Điều 68 quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội, trong đó có các điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nhất định.
"Tôi cho rằng, việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội", ông nói và đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.
"Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt" - đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn.
Đề xuất xác định cơ chế giá bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm
ĐBQH Lý Anh Thư (An Giang) đồng tình với việc giới hạn bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong vòng 5 năm để hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Sau thời hạn này, dự thảo luật yêu cầu bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ điều kiện kiểm soát giá.
Đại biểu lo ngại, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đủ đáp ứng, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá sẽ có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, nhất là những người thực sự có nhu cầu.
"Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn giá nhà ở thương mại thì vẫn cao hơn đáng kể so với giá ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu lợi lớn từ chính sách được hình thành từ hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội", bà phân tích.
Từ đó, đại biểu đề nghị Cơ quan soạn thảo xác định cơ chế giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng, mặt bằng giá. Mục tiêu của cơ chế này không phải là hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà đảm bảo hài hoà giữa quyền lợi của người đã mua và mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
"Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới. Quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội", đại biểu Lý Anh Thư nêu quan điểm.
Cũng quan tâm việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm và thống nhất với quy định nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, ĐBQH Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) đề nghị làm rõ 3 vấn đề: Sau 5 năm cần quy định nguyên tắc xác định giá bán lại. Nghiên cứu cơ chế chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại để căn nhà quay trở lại quỹ nhà, chính sách được minh bạch. Đồng thời, có quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà theo pháp luật hiện hành, tránh hồi tố bất lợi đối với quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp...
