Quỹ Nhà ở quốc gia được đánh giá là giải pháp căn cơ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Giải pháp này kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Sự chuyển đổi cần thiết
Nhiều ý kiến cho rằng, để xây dựng một giải pháp mới có quy mô và tác động lớn đến lĩnh vực nhà ở cần đánh giá lại kết quả, nhất là của chương trình phát triển nhà ở xã hội đã triển khai trong hơn 10 năm qua.
Thời quan qua, có thể thấy rõ tính nhân văn của chính sách nhà ở xã hội. Nhiều gia đình có thu nhập thấp tại các đô thị đã thực hiện được ước mơ về nhà ở nhờ các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện cũng cho thấy nhiều hạn chế khiến tiến độ triển khai không đạt yêu cầu đề ra.
Thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên phạm vi cả nước có 655 dự án triển khai với quy mô 593.428 căn. Trong đó 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn, đạt khoảng 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Chương trình phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, nhưng sau thời gian dài triển khai, hiệu quả đạt được chưa cao. Từ kinh nghiệm thực tế trong phát triển nhà ở xã hội, khi bước vào tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia, cần nhìn nhận kinh nghiệm, những khiếm khuyết, để có thể tránh và khắc phục”.
Cho đến nay, vẫn chưa có quỹ tài chính hỗ trợ các địa phương, doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội. Một số dự án gặp vướng mắc về bố trí kinh phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp. Do đó, điểm mấu chốt của Quỹ Nhà ở quốc gia là nguồn vốn. Nhiều chuyên gia cho rằng, với Quỹ này, vai trò của Nhà nước cần thay đổi từ hỗ trợ gián tiếp sang đầu tư trực tiếp. Chương trình nhà ở xã hội hiện chủ yếu dựa vào nguồn vốn các doanh nghiệp tư nhân, trong khi Nhà nước chỉ gián tiếp hỗ trợ ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng.
Tuy vẫn khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia, Quỹ Nhà ở quốc gia cần chuyển đổi sang mô hình Nhà nước trực tiếp đầu tư và sở hữu một phần quỹ nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê.
Quỹ có thể đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại các khu vực thuận tiện, với hạ tầng đồng bộ. Các căn hộ này sẽ bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá ưu đãi, ưu tiên đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Ngân sách nhà nước vừa là “vốn mồi”, vừa đóng vai trò nền tảng, chiếm khoảng 20-30% tổng nguồn vốn đầu tư ban đầu của Quỹ, dùng cho bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Theo ước tính, để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cần khoảng 850.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế tiết kiệm nhà ở, trong đó người lao động và doanh nghiệp đóng góp một phần thu nhập vào Quỹ. Nhờ đó, người lao động có thể vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong thời hạn dài.
Sự thay đổi về vai trò của Nhà nước khi triển khai Quỹ Nhà ở quốc gia, từ hỗ trợ gián tiếp sang đầu tư trực tiếp, sẽ giúp giải quyết các nhược điểm của chương trình nhà ở xã hội như đầu tư hạ tầng thiếu đồng bộ, doanh nghiệp không mặn mà, thời gian triển khai thủ tục đầu tư quá dài và khó khăn trong tạo lập quỹ đất...
Trên thực tế, mặc dù đã rút gọn nhưng quy trình xét duyệt, thẩm định, thẩm tra cho dự án nhà ở xã hội vẫn khó khăn và phức tạp hơn dự án nhà ở thương mại. Nguyên nhân là do nhà ở xã hội được hưởng nhiều hỗ trợ từ chính sách.
Trong các hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã ghi nhận nhiều phản ánh, kiến nghị của các doanh nghiệp trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội. Theo ước tính, khi dự án nhà ở xã hội đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa vào danh mục sử dụng đất của địa phương thì thời gian thực hiện từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đến lúc lựa chọn, ký kết hợp đồng với nhà đầu tư mất khoảng gần 300 ngày. Đại diện Tổng công ty HUD cho biết, trước khi các luật có liên quan được sửa đổi, doanh nghiệp này đã mất hơn ba năm để giải quyết thủ tục cho một dự án nhà ở xã hội.
Cần cơ chế, chính sách thông thoáng
Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 25/4 về dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với các dự án không sử dụng vốn đầu tư công, Chính phủ đã đưa ra đề xuất cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ định chủ đầu tư mà không cần thông qua hình thức đấu thầu. Cơ chế này kỳ vọng sẽ rút ngắn khoảng 200 ngày so với quy định hiện hành.
Lý giải về đề xuất bỏ đấu thầu, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Nhà nước đã quản lý chặt chẽ về lợi nhuận định mức, giá thành, giá bán và đối tượng mua nhà, do đó, đấu thầu không mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội, mà chỉ làm chậm tiến độ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc xây dựng quỹ nhà ở phải do Nhà nước giữ vai trò chính. Nhà nước cần chủ động phát triển Quỹ, từ việc xác lập quy hoạch, tạo quỹ đất đến nguồn vốn, thủ tục. Doanh nghiệp tham gia với vai trò các nhà thầu. Trong giải phóng mặt bằng, nếu Nhà nước đứng ra thực hiện quy trình thu hồi đất để làm dự án mang tính chất phục vụ cộng đồng, xã hội, thì sẽ nhận được đồng thuận cao từ người dân trong diện bị thu hồi đất.
Nguồn vốn là yếu tố cốt lõi để Quỹ Nhà ở quốc gia vận hành hiệu quả. Theo kinh nghiệm của Singapore, quốc gia có tới 80% số dân sống trong các căn hộ do Hội đồng Phát triển nhà ở quản lý, bí quyết nằm ở sự kết hợp giữa vai trò dẫn dắt của Nhà nước và cơ chế tài chính hiệu quả.
Để huy động vốn cho Quỹ Nhà ở quốc gia từ thị trường tài chính, Chính phủ có thể phát hành trái phiếu nhà ở quốc gia theo mô hình của Hàn Quốc. Loại trái phiếu này cần được bảo lãnh bởi Chính phủ để tăng tính hấp dẫn.
Một yếu tố quan trọng để Quỹ Nhà ở quốc gia phát triển là quản lý minh bạch và chống đầu cơ. Để tránh thất thoát và sử dụng sai mục đích, Quỹ cần được vận hành với cơ chế quản lý chặt chẽ, có giám sát độc lập. Các hoạt động thu-chi, phân bổ vốn và danh sách thụ hưởng cần được công khai trên cổng thông tin điện tử; cần sử dụng dữ liệu dân cư tích hợp để xét duyệt đối tượng thụ hưởng nhằm bảo đảm minh bạch và đúng mục tiêu. Công nghệ blockchain (hệ thống cơ sở dữ liệu phân tán, hoạt động trên cơ chế chuỗi khối) có thể áp dụng để theo dõi dòng tiền và ngăn chặn tham nhũng, trục lợi, đầu cơ.
