Theo Nghị định, việc cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025. Trong đó, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 của Nghị định.
Đối với thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, Nghị định quy định phải phù hợp với các nội dung theo điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025. Cụ thể, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo khoản 1 Điều 26 của Nghị định; công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26; còn công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024.
Nghị định cũng yêu cầu công trình phải bảo đảm an toàn về kết cấu chịu lực, an toàn đối với công trình lân cận, đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; đồng thời bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới, cảnh quan văn hóa của di tích và không gian văn hóa liên quan. Công trình cũng phải bảo đảm khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh; đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật về di sản văn hóa đối với công trình văn hóa.
Đối với công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, Nghị định quy định phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng. Trường hợp công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật thì phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
Ngoài ra, thiết kế xây dựng công trình phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định của Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định này. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, việc thiết kế xây dựng thực hiện theo quy định của Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cũng phải phù hợp với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 của Nghị định.
Đối với giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, Nghị định quy định công trình phải đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nêu trên; riêng trường hợp sửa chữa, cải tạo nhưng giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện về mục đích sử dụng đất, an toàn công trình và thiết kế xây dựng. Phương án di dời công trình phải bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình được di dời và các công trình lân cận, đồng thời bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình thực hiện theo Điều 61 của Nghị định.
Đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, Nghị định quy định công trình phải thuộc khu vực đã có quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất; phù hợp với quy mô, thời hạn tồn tại của công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc chấp thuận; phù hợp với mục đích sử dụng đất theo giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ đầu tư. Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép và có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí. Trường hợp quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về an toàn công trình và thiết kế xây dựng. Khi hết thời hạn tồn tại mà quy hoạch vẫn chưa được thực hiện, cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình; nếu chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Đối với công trình thuộc khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Nghị định quy định không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với công trình xây dựng mới mà chỉ cấp phép để sửa chữa, cải tạo. Tuy nhiên, nếu sau hai năm liên tục kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất cấp xã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố, đồng thời không điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch, hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố, thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định. Trường hợp có quyết định thu hồi đất khi công trình vẫn còn trong thời hạn tồn tại thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nghị định giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao của công trình xây dựng mới và công trình đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo, cũng như thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được thực hiện theo Điều 62 của Nghị định.
Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, Nghị định quy định Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý, trừ các công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc phạm vi quản lý; Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.
Nghị định cũng hướng dẫn việc xác định thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép xây dựng trong một số trường hợp cụ thể; đồng thời quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng nếu cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc thu hồi giấy phép đã cấp không đúng quy định. Đối với dự án có nhiều công trình hoặc công trình thay đổi cấp sau khi điều chỉnh thiết kế, thẩm quyền cấp giấy phép được xác định theo cấp công trình tương ứng.
Theo Nghị định, giấy phép xây dựng bị thu hồi nếu được cấp không đúng quy định của pháp luật hoặc khi chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
