Dòng tiền rẻ chảy mạnh vào bất động sản: Cơ hội đầu tư hay tiềm ẩn rủi ro?

Bất động sản đứng trước “cơn gió thuận”?

Trong 8 tháng đầu năm 2025, nền kinh tế Việt Nam được “bơm” thêm khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, khiến lãi suất thấp duy trì ở vùng đáy. Dòng tiền dồi dào nhanh chóng tìm đến các kênh trú ẩn như chứng khoán và đặc biệt là bất động sản (BĐS). Tính đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng bất động sản đã lên tới 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Cá biệt, một số ngân hàng cho vay bất động sản chiếm hơn 64% tổng dư nợ.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, dòng vốn rẻ đã tạo ra sức bật rõ rệt cho bất động sản, kết hợp cùng những động lực dài hạn như hạ tầng cao tốc, FDI vào Việt Nam, du lịch và thu nhập tăng. Thực tế, những năm gần đây, mỗi dự án đầu tư công như cao tốc, sân bay, cây cầu vượt sông không chỉ thay đổi kết nối vùng miền mà còn ngay lập tức kích hoạt giá đất tăng xung quanh.

Cùng lúc, FDI chảy mạnh vào Việt Nam khi các tập đoàn toàn cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng, thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp, kho vận, văn phòng và cả thị trường nhà ở cho chuyên gia. Du lịch phục hồi cũng tạo “cú hích” cho bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi thu nhập người dân tăng dần củng cố sức mua nhà ở.

“Có thể nói, bất động sản đang đứng trước “cơn gió thuận” từ cả chính sách tiền tệ lẫn động lực vĩ mô khiến thị trường bất động sản 2025 trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng tiền trong giai đoạn này”, Tiến sĩ Lượng cho hay.

Phân tích nguyên nhân tạo nên sức bật cho thị trường, ông Nguyễn Quang Huy - Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, đầu tư công hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế, cầu vượt sông hay đường sắt tốc độ cao đã và đang mở rộng không gian phát triển đô thị, khu công nghiệp, đồng thời gia tăng giá trị đất đai ở những vùng kết nối mới. Bên cạnh đó là làn sóng FDI vào Việt Nam tiếp tục chảy mạnh khi vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng cao. Điều này không chỉ làm bùng nổ nhu cầu đất công nghiệp, kho vận, văn phòng mà còn kéo theo thị trường nhà ở cho chuyên gia nước ngoài.

Ngoài ra, theo ông Huy, du lịch phục hồi mạnh cũng đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn và thương mại tăng trưởng. Đặc biệt, kinh tế và thu nhập người dân những năm gần đây tăng tạo nền tảng vững chắc cho sức mua nhà ở. Vì vậy, trong bối cảnh dòng tiền rời khỏi kênh tiết kiệm và vàng thì đầu tư bất động sản nổi lên như một kênh an toàn, tiềm năng thu hút vốn.

Đòn bẩy tài chính và rủi ro tiềm ẩn

Bên cạnh dòng vốn rẻ, nhiều chủ đầu tư tung ra gói vay mua nhà hỗ trợ tài chính ân hạn nợ gốc tới 5 năm, chỉ cần thanh toán 10 - 30% giá trị căn hộ ban đầu. Đây là lợi thế cho người mua thật, nhưng cũng mở đường cho giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính.

Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, chỉ cần 600 - 900 triệu đồng vốn tự có, nhà đầu cơ có thể kỳ vọng lợi nhuận 450 - 600 triệu đồng sau 1 - 2 năm, tương đương tỷ suất 50 - 70%. Trong giai đoạn “sốt nóng”, nhiều người thậm chí lãi gấp đôi ngay cả khi chưa nhận nhà.

Chính sức hút lợi nhuận đã kéo theo làn sóng nhà đầu tư F0 lao vào thị trường. Họ ôm hàng, chờ giá tăng, tạo ra vòng xoáy “khan hiếm - giá cao - giao dịch ảo”. Điều này làm thị trường trở nên sôi động giả tạo, nhưng tiềm ẩn nguy cơ bất ổn lâu dài.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp “lách luật”, vay vốn với danh nghĩa sản xuất kinh doanh nhưng thực chất đổ sang bất động sản tạo ra sự méo mó trong phân bổ tín dụng. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả của dòng vốn đối với sản xuất thực mà còn đẩy thị trường bất động sản vào tình thế tăng nóng, dễ dẫn tới bong bóng bất động sản.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cảnh báo: “Vốn rẻ đang chảy ồ ạt vào bất động sản, kéo giá bán nhiều dự án vượt xa giá trị thực. Không ít doanh nghiệp còn lợi dụng danh nghĩa sản xuất để vay vốn rồi chuyển hướng sang bất động sản, khiến thị trường méo mó”.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án đang được rao bán với giá cao gấp 5 - 7 lần thu nhập người dân. Sự chênh lệch này cho thấy cung - cầu bị lệch pha nghiêm trọng. Trong khi nhu cầu thực về nhà ở giá phù hợp chưa được đáp ứng, thì dòng vốn lại dồn vào các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc đất nền đầu cơ rồi bỏ hoang.

“Nguy hiểm hơn, tâm lý “lướt sóng” đang quay trở lại. Nhà đầu tư nhỏ lẻ vay vốn ngắn hạn để mua đi bán lại, đẩy thanh khoản tăng ảo. Nếu lãi suất bất ngờ tăng trở lại hoặc tín dụng bị siết, nhóm này sẽ chịu áp lực trả nợ lớn nhất, nguy cơ “vỡ trận” lan sang cả hệ thống. Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến nhiều đợt “sốt đất” rồi đóng băng, để lại hệ quả nặng nề cho cả doanh nghiệp, ngân hàng và người dân”, ông Lượng phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy cảnh báo, thị trường bất động sản dù đang sôi động nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trước hết là nguy cơ giá đất tăng vượt sức mua. Khi dòng tiền quá lớn tập trung vào một số khu vực, giá đất có thể bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ thu nhập, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Tiếp theo là thanh khoản không đồng đều, không phải sản phẩm nào cũng dễ dàng bán lại, nhất là các dự án ở xa hạ tầng hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Cuối cùng là nguy cơ tâm lý đám đông, nhiều người có thể chạy theo xu hướng, nhưng khi thị trường điều chỉnh thì dễ rơi vào áp lực tài chính.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường cần những giải pháp quản lý, kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đầu cơ, nhằm ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản. Chỉ khi vốn đầu tư quay lại các lĩnh vực tạo ra giá trị thực, nền kinh tế mới duy trì được sự phát triển cân bằng và bền vững.