Bất động sản qua thời "ăn xổi"

Tái cấu trúc để tồn tại

Trong loạt chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại Hội nghị bàn giải pháp về tăng trưởng tín dụng diễn ra mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu hướng dẫn doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán, cơ cấu lại phân khúc.

Thực tế, trong thời gian qua, bên cạnh sự hỗ trợ từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã cơ cấu lại sản phẩm, giá thành để tái cấu trúc mạnh mẽ.

Như với Nam Long Group, doanh nghiệp này đã "tối ưu hóa" tất cả hoạt động, từ việc chuẩn hóa quy trình xây dựng, phối hợp với các nhà thầu và đơn vị cung cấp vật liệu đến quy trình phát triển dự án. Bằng chứng là chỉ trong 2 tháng 10 và 11 vừa qua, doanh số bán hàng của doanh nghiệp này đã tăng gần gấp đôi so với 9 tháng đầu năm nay.

"Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì chúng tôi tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí. Tổng hợp lại tất cả những điểm như vậy thì chúng tôi sẽ tối ưu hóa và giúp giảm được chi phí xây dựng và phát triển dự án và lúc đó chúng tôi sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường", ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group cho biết.

Còn với CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, với việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực; tái cơ cấu đòn bẩy tài chính, thậm chí là thanh lý bán tài sản…, doanh nghiệp này cho biết đến nay gần như đã vượt qua được "đáy" của giai đoạn khó khăn.

"Bản thân doanh nghiệp phải tự nỗ lực, nhanh chóng tái cơ cấu các danh mục đầu tư, danh mục các dự án, danh mục các tài sản, tạo thanh khoản các tài sản đó để có dòng tiền. Phải đẩy nhanh pháp lý các dự án, một khi các dự án được khơi thông về mặt pháp lý thì sẽ đẩy nhanh được các việc khác", ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt nhấn mạnh.

Với nhiều doanh nghiệp được gỡ pháp lý nhưng nội lực cạn kiệt thì ngoại lực là giải pháp. Trong năm qua, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản cũng ghi nhận những thương vụ lớn, chủ yếu là doanh nghiệp nội bán dự án hoặc hợp tác với đối tác ngoại.

"Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh có rất nhiều chu kỳ tốt và xấu, tôi cho rằng các chủ đầu tư Việt Nam đang đi đúng hướng. Họ cần củng cố nội tại để trở nên hiệu quả hơn. Thông qua các thương vụ M&A, họ có thể làm việc cùng những nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm, và sẵn sàng nguồn vốn", ông Angus Liew - Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Vietnam khuyến nghị

Nhiều doanh nghiệp cho biết thời gian tới, họ tiếp tục thực hiện việc tinh gọn bộ máy, thoái vốn, chuyển nhượng dự án, và cẩn trọng việc không đầu tư ngoài ngành. Trước các áp lực còn tồn tại, đây là thời điểm họ phải ưu tiên quản trị rủi ro, tái cấu trúc thay vì đặt mục tiêu tăng trưởng và có lợi nhuận.

Thử thách vẫn ở phía trước

Tuy nhiên với những khó khăn còn tồn tại, quá trình tái cấu trúc, khơi thông thị trường của doanh nghiệp còn nhiều thách thức.

Theo các chuyên gia, các đặc điểm mô hình thị trường bất động sản trước đây như thâm dụng đất đai, làm giá cao, thị trường đầu tư... đang có sự dịch chuyển sang các yếu tố bền vững hơn.

"Bây giờ thị trường đang dịch chuyển sang cái hướng chủ đầu tư chặt chẽ hơn, bài bản hơn, những dự án nó nhìn tầm dài hơn, sức khỏe tài chính nó nhìn khác đi. Tuy nhiên đó là dấu hiệu của một vài chủ đầu tư, một vài dự án, còn cả bức tranh thị trường vẫn còn đang nặng nề trong tái cấu trúc", TS. Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định.

Theo luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc công ty luật Basico, quá trình tái cấu trúc đang ngày một gia tăng trong thực tế ở nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là điều kiện cần để thị trường bất động sản được phục hồi.

"Để cho việc tái cấu trúc thành công thì nó còn phụ thuộc cái yếu tố cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực quản lý đất đai và xây dựng. Về phía doanh nghiệp mới chỉ là cần thôi, điều kiện đủ thì hệ thống quản lý cũng cần tái cấu trúc theo yêu cầu tái cấu trúc của lĩnh vực bất động sản", ông Hải đánh giá.

Thực tế cho thấy, thời gian qua Thủ tướng Chính phủ đã liên lục có chỉ đạo giao cho các bộ ngành cải cách thủ tục hành chính, tìm mọi giải pháp về chính sách pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cũng vừa được Quốc Hội thông qua nhưng để chính sách được hấp thụ đi vào thực tiễn cũng cần có thời gian.

"Cần nhớ rằng tất cả các quy trình pháp lý này sẽ giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn rất nhiều, có rất nhiều văn bản pháp luật và nghị định đã được thông qua, tạo nền tảng tốt cho thị trường. Việt Nam đang cố gắng khiến các quy trình pháp lý này trở nên hiệu quả hơn, nhưng tôi cho rằng so với những quốc gia xung quanh, chúng ta vẫn cần phải nỗ lực thay đổi nhiều hơn nữa", ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá.

Trước những nỗ lực tái cơ cấu, những tháng vừa qua thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực trở lại. Khi một vài dự án đã được mở bán với tỉ lệ hấp thu khá cao, trung bình trên 80%.

Điểm chung của các dự án này là đáp ứng nhu cầu ở thực, với giá bán và chế độ thanh tóan được đánh giá là hợp lý.

Quá trình tái cấu trúc được cho là không thể diễn ra nhanh được, và đây chỉ là thời điểm thị trường "chữa bệnh" hơn là "phục hồi". Tuy nhiên, với các giải pháp quyết liệt trong hiện tại của các doanh nghiệp và cả Chính phủ, có thể kỳ vọng về một thị trường bất động sản sẽ có bước đi vững chắc, phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh hơn trong tương lai, theo đó mọi dòng chảy đều được khơi thông.