Báo cáo Southeast Asia Outlook (Triển vọng Đông Nam Á) thường niên lần thứ tư của Cushman & Wakefield cho thấy, Singapore, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam hưởng lợi từ các hành lang thương mại mạnh mẽ và hệ sinh thái sản xuất phát triển, trong khi Indonesia và Philippines được hỗ trợ bởi mức tiêu dùng nội địa bền vững.
Trong năm 2025, trung tâm dữ liệu (data centre) trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á. Johor tiếp tục thu hút nhu cầu lan tỏa từ Singapore, trong khi Thái Lan, Indonesia, Philippines và Việt Nam vẫn là những thị trường còn thiếu hụt nguồn cung và có dư địa tăng trưởng đáng kể. Các cam kết đầu tư quy mô lớn gần đây cho thấy niềm tin bền vững của nhà đầu tư vào triển vọng phát triển hạ tầng số của khu vực.
Ông Wong Xian Yang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Singapore và Đông Nam Á, đồng thời là tác giả của báo cáo, cho biết: đà phục hồi trong năm 2025 không chỉ phản ánh yếu tố chu kỳ của thị trường mà còn cho thấy sự chuyển dịch mang tính cấu trúc trong phân bổ dòng vốn.
"Các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những lĩnh vực gắn với sự mở rộng của ngành sản xuất và quá trình số hóa, nhất là logistics và trung tâm dữ liệu. Trong khi Singapore tiếp tục đóng vai trò trung tâm thanh khoản của khu vực, Đông Nam Á đang nắm bắt làn sóng tăng trưởng tiếp theo khi chuỗi cung ứng toàn cầu đa dạng hóa và các tài sản đạt chuẩn thể chế ngày càng phát triển trong khu vực”, ông Wong Xian Yang nói.
Đáng chú ý, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực cao nhất trong nhóm Đông Nam Á-6 năm 2025, đạt 8%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình 7,1% trước đại dịch.
Động lực tăng trưởng đến từ xuất khẩu, cùng với sự khởi sắc của ngành sản xuất và khu vực dịch vụ, phản ánh nhu cầu toàn cầu ổn định cũng như vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại khu vực.
Đồng thời, tiêu dùng nội địa duy trì ổn định tiếp tục cho thấy tiềm năng tiêu dùng dài hạn của nền kinh tế. Các ngành sản xuất và thương mại tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành xuất khẩu.
Trong thời gian tới, đà tăng trưởng kinh tế được dự báo sẽ điều chỉnh nhẹ. Tốc độ tăng dân số đã chậm lại còn 0,6%, trong khi lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng vào cuối năm, có thể tạo áp lực nhất định lên nhu cầu nhà ở và chi tiêu tiêu dùng trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn được dự báo tăng trưởng 6,3% trong năm 2026, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong nhóm Đông Nam Á-6.
Từ góc độ bất động sản, phân khúc công nghiệp tiếp tục là động lực chính của thị trường. Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia hưởng lợi lớn từ chiến lược Trung Quốc+1, nhờ vị trí địa lý chiến lược, hạ tầng ngày càng được cải thiện và sự hình thành của các cụm sản xuất điện tử quy mô lớn. Trong khi đó, bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ khởi sắc trong năm 2026, khi doanh số bán lẻ dự báo tăng hơn 15%, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian bán lẻ hiện đại tại các đô thị lớn.
Mặc dù là loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á mới nổi, không bao gồm Singapore, trong năm 2025, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu so với các quốc gia trong khu vực. Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng dài hạn đáng kể, khi nhu cầu về hạ tầng số ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của dịch vụ điện toán đám mây, các ứng dụng AI và nền kinh tế số đang tăng trưởng nhanh của Việt Nam.
Nhìn chung, năm 2026, nền kinh tế Đông Nam Á được dự báo tăng trưởng 4,3%, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Tổng tiêu dùng cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được kỳ vọng đạt 5 nghìn tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng khoảng 8% mỗi năm.
Trong bối cảnh lạm phát hạ nhiệt, lãi suất điều hành có xu hướng giảm và tỷ lệ thất nghiệp nhìn chung ổn định tại các nền kinh tế lớn, điều kiện tài chính được cải thiện có thể thúc đẩy việc triển khai vốn đầu tư rộng rãi hơn.
Ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ và Đông Nam Á kiêm phụ trách Khối văn phòng và bán lẻ APAC của Cushman & Wakefield, nhận định: động lực tăng trưởng của Đông Nam Á không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư mà còn từ quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng, lực lượng lao động trẻ và chương trình phát triển hạ tầng đầy tham vọng của khu vực.
