Thiếu nguồn cung, nhà ở xã hội vẫn xa đích

Theo các chuyên gia, nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn khan hiếm, chưa cải thiện nhiều là bài toán khó giải. Với tiến độ thực hiện các dự án hiện nay thì mục tiêu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội được Chính phủ đặt ra trong năm 2024 rất khó đạt khi chỉ còn chưa đầy 3 tháng nữa là kết thúc năm.

Tính từ thời điểm năm 2021 đến hết quý II/2024, cả nước đã khởi động triển khai trên 619 dự án nhà ở xã hội, cung cấp cho thị trường hơn 560.000 căn hộ. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện chậm và chỉ có khoảng 79 dự án đã hoàn thành, tương đương với 40.600 căn hộ. Hiện vẫn còn 128 dự án đang được xây dựng và 412 dự án khác được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dù đã được trợ lực chính sách nhưng việc giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân vẫn đang là thách thức lớn. Nhiều hội nghị lớn được tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn này nhưng theo phản ánh của “người trong cuộc” là doanh nghiệp, cơ quan quản lý lẫn các địa phương thì các vướng mắc được đề cập chưa có hướng giải quyết triệt để.

Tại nhiều địa phương ghi nhận kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được xây dựng hàng năm có số lượng căn hộ tăng lên nhưng để hoàn thành được mục tiêu, chương trình, kế hoạch vẫn chưa có đáp án chắc chắn. Cá biệt, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên - Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu và Cà Mau vẫn chưa có dự án nào hoàn thành.

Một trong những “nút thắt” khiến doanh nghiệp nản lòng, không muốn tham gia phát triển nhà ở xã hội là vì lợi nhuận vẫn đang giới hạn ở mức 10%. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành nhận xét: Mức lợi nhuận 10% khi làm nhà ở xã hội không đủ hấp dẫn. Đặc biệt, khi thời gian triển khai một dự án có thể kéo dài đến 5 năm, nếu chia ra thì lợi nhuận hằng năm chưa đến 2%, con số này còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng. Do đó, doanh nghiệp không có động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.

“Trong khi đó, cũng với khoảng thời gian 5 năm, doanh nghiệp có thể bỏ lỡ những cơ hội đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại mang lại lợi nhuận cao hơn đến 35%. Có vẻ như, các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay đã xem nhẹ yếu tố lợi nhuận của doanh nghiệp mà chỉ đề cao yếu tố trách nhiệm xã hội” - ông Nghĩa phân tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, nguyên nhân chính là do phân khúc này đang đối mặt với nhiều khó khăn như thủ tục qua nhiều khâu, nhiều bước, quy trình thẩm định, xét duyệt còn dài. Điều này khiến doanh nghiệp khi tham gia đầu tư phải đối mặt với việc chậm tiến độ, trượt dự toán do giá cả đầu vào tăng cao làm giảm hiệu quả kinh doanh.

Trong khi đó, trách nhiệm chính trong việc phát triển nhà ở xã hội thuộc về Nhà nước, bao gồm việc cung cấp quỹ đất, cơ chế và pháp lý, hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển cũng như cho người dân. Do đó, muốn thúc đẩy nguồn cung thì nhà ở xã hội cần thực sự trở thành một cơ hội kinh doanh khả thi. Điều này đòi hỏi sự thay đổi tích cực trong chính sách và quản lý, đảm bảo hài hòa giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.

Theo tính toán của ông Huy, thông thường, biên lợi nhuận trong thị trường nhà ở hiện nay dao động từ 10 - 30%, phụ thuộc vào vị trí, quy mô dự án và mức độ ảnh hưởng của dự án đối với an sinh xã hội. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có thể đạt được lợi nhuận này, điều kiện tiên quyết là phải có quỹ đất sạch và thủ tục pháp lý ổn định từ đầu. Nếu quá trình xử lý thủ tục kéo dài, chi phí sẽ đội lên dẫn đến thua lỗ.

Còn hiện nay, lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm nhà ở xã hội được khống chế tối đa ở mức chỉ 10% nhưng lại không tính các khoản chi phí hợp lệ của doanh nghiệp như: tổ chức quảng cáo, bán hàng, quản lý doanh nghiệp. Với mức lợi nhuận 10% hiện nay, nếu dự án chỉ chậm tiến độ 1 năm là không có lợi nhuận nên rất khó thu hút doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng cũng từng chỉ rõ về khó khăn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội mà trở ngại đầu tiên đối với nhà đầu tư là tiếp cận quỹ đất. Cùng đó là khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn; thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng còn bất cập; lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt giá tốn nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của doanh nghiệp.

Hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội còn thấp, chưa đủ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhiều tỉnh, thành phố có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội do có nhiều khu công nghiệp, nhưng số dự án thực hiện lại rất ít. Việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng chưa đạt kết quả như mong đợi do nhiều nguyên nhân; trong đó, có việc một số dự án chưa đáp ứng được yêu cầu và một số doanh nghiệp chưa đủ điều kiện về tín dụng..., Bộ Xây dựng thông tin.

Trước thực tế này, các chuyên gia cho rằng, cần phải xem xét hiệu quả thực hiện những giải pháp “gỡ khó” xem đã sát thực tế và phù hợp với điều kiện đáp ứng của doanh nghiệp chưa. Chỉ khi nào những chính sách, giải pháp được vận dụng vào thực tế thì những vướng mắc mới dần xóa bỏ.

Ông Nguyễn Quang Huy đề xuất, khi có quỹ đất sạch cùng với thủ tục hành chính được thông suốt sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời đảm bảo doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh chóng, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và người dân. Khi dự án hoàn thiện sớm, chi phí thủ tục, đất đai, xây dựng giảm thì sẽ bớt rủi ro cho biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, việc công nhận và ghi nhận đầy đủ các chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ ra, đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng cũng rất cần thiết. Bởi hiện nay, chi phí này thường vượt khung bồi thường của nhà nước, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Hay như định mức và đơn giá xây dựng cũng cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với giá thị trường, đảm bảo tính khả thi của dự án.

Đại diện doanh nghiệp này mong muốn tạo ra một môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch và có lợi nhuận hợp lý. Đó chính là chìa khóa để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp - ông Quê cho hay.