Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản năm 2025 đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh sau thời gian dài trầm lắng. Những điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn quốc tế quay lại cùng quá trình tái cấu trúc sâu rộng của doanh nghiệp đã tạo lực đẩy giúp nhiều thương vụ quy mô lớn xuất hiện.
Theo Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), trong 11 tháng, tổng giá trị giao dịch M&A được công bố đạt khoảng 2,4 tỷ USD, phản ánh tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường.
Làn sóng vốn chảy vào nhóm dự án pháp lý minh bạch
Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận sự sôi động trở lại khi khung pháp lý được cải thiện đáng kể, nhất là từ khi Nghị quyết 171 có hiệu lực từ tháng 4. Chính sách mới cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, mở rộng cơ hội chuyển đổi quỹ đất và tạo điều kiện cho nhiều dự án có thể bước vào giai đoạn triển khai. Bên cạnh đó, các địa phương đẩy nhanh tiến độ quy hoạch, tăng tính minh bạch, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Theo báo cáo của JLL, bất động sản tiếp tục thuộc nhóm ba lĩnh vực thu hút vốn FDI lớn nhất. Trong 10 tháng năm 2025, toàn thị trường ghi nhận 2,75 tỷ USD vốn đăng ký và 1,5 tỷ USD vốn giải ngân, chủ yếu tập trung vào các dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, quỹ đất rõ ràng và tiến độ xây dựng minh bạch.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều ưu tiên những dự án có nguồn gốc đất đai rõ ràng. “Khi pháp lý minh bạch hơn, nhà đầu tư tự tin đưa ra quyết định nhanh hơn và sẵn sàng chi trả mức giá hợp lý cho các tài sản sạch. Điều này giúp thị trường M&A khởi sắc mạnh trong năm nay,” bà Trang chia sẻ.
Các phân khúc có tỷ trọng giao dịch lớn gồm nhà ở chiếm hơn 70% giá trị M&A công bố, bất động sản thương mại chiếm 17,7%, nghỉ dưỡng chiếm khoảng 5,3% và trung tâm dữ liệu đứng ở mức 3,3%; trong đó, trung tâm dữ liệu được đánh giá là mảng tiềm năng khi nhu cầu số hóa và hạ tầng lưu trữ dữ liệu tại Việt Nam tăng nhanh.
Mức độ chênh lệch đáng kể giữa giao dịch công bố và giao dịch thực tế phản ánh nhu cầu tích lũy quỹ đất của doanh nghiệp đang rất lớn. Xu hướng này tiếp tục rõ rệt khi nguồn quỹ đất sạch ngày càng hạn chế, trong khi các dự án đang triển khai phải đáp ứng yêu cầu pháp lý cao hơn.
Các chuyên gia nhận định, các doanh nghiệp nội địa từng trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022 nên đang chịu áp lực thanh khoản và yêu cầu tái cấu trúc. M&A là giải pháp vừa giúp họ giảm gánh nặng tài chính, vừa mở cửa cho nhà đầu tư có nhu cầu mở rộng quỹ đất. Đây là một quá trình hai chiều cùng có lợi nếu doanh nghiệp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và minh bạch thông tin.
Không chỉ các nhà đầu tư ngoại, những doanh nghiệp lớn trong nước như: Novaland hay Phát Đạt tiếp tục đẩy mạnh hoạt động M&A để củng cố danh mục tài sản và gia tăng quỹ đất đáp ứng chiến lược phát triển dài hạn. Các thương vụ được thực hiện với tốc độ nhanh hơn, cho thấy các bên đều kỳ vọng thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhà đầu tư ngoại gia tăng hiện diện tại thương vụ quy mô lớn
Sự ổn định của lãi suất cho vay, duy trì mức 7-9%, tạo điều kiện thuận lợi để cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư ngoại tiếp cận nguồn vốn hiệu quả hơn. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy giao dịch M&A, bên cạnh nhu cầu tái cấu trúc và cải cách hành lang pháp lý.
Theo báo cáo của JLL, trong lĩnh vực công nghiệp và logistics, tổng giá trị M&A 11 tháng năm 2025 đạt khoảng 74 triệu USD. Xu hướng gần đây cho thấy nhiều tập đoàn nước ngoài chuyển từ mô hình thuê đất để tự xây dựng sang mua lại các khu công nghiệp đã hoàn chỉnh nhằm tiết kiệm thời gian và giảm rủi ro pháp lý. Các loại hình mới như: kho lạnh, nhà xưởng xây sẵn hay quỹ đất công nghiệp cũng được tìm kiếm mạnh, phù hợp với chiến lược mở rộng của doanh nghiệp sản xuất toàn cầu.
Giám đốc phát triển dự án của một tập đoàn châu Âu tại Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, các nhà đầu tư đánh giá Việt Nam là thị trường giàu triển vọng nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế và mức độ minh bạch ngày càng cải thiện. Theo đó, ưu tiên những dự án đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững. Các tài sản tuân thủ tiêu chuẩn ESG (Môi trường-Xã hội-Quản trị) luôn có khả năng thu hút vốn cao hơn và dễ dàng nhận được sự chấp thuận từ hội đồng đầu tư.
Tại phân khúc văn phòng, sự khác biệt giữa hai đô thị lớn thể hiện rõ nét. Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt tình trạng thiếu nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê có xu hướng tăng. Trong khi đó, Hà Nội tiếp tục thu hút dòng vốn FDI từ các tập đoàn đa quốc gia, nhất là trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng diễn ra mạnh mẽ.
Đại diện một doanh nghiệp phát triển văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh đang chuẩn bị chuyển nhượng một phần dự án, cho rằng doanh nghiệp trong nước ngày càng chủ động hơn trong việc tìm kiếm đối tác chiến lược. Doanh nghiệp linh hoạt lựa chọn hình thức hợp tác, có thể liên doanh hoặc chuyển nhượng một phần dự án tùy thuộc nhu cầu vốn và định hướng dài hạn. Điều quan trọng là phải đảm bảo tính minh bạch để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.
JLL cho biết, để nắm bắt tốt làn sóng M&A, doanh nghiệp Việt cần chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, định giá minh bạch, linh hoạt trong cấu trúc giao dịch và xây dựng hệ thống tài chính chuẩn hóa. Đây là nền tảng để nhà đầu tư ngoại đánh giá mức độ rủi ro và đưa ra quyết định nhanh chóng.
Theo các chuyên gia, tốc độ và sự minh bạch là hai yếu tố then chốt. Nhà đầu tư quốc tế rất coi trọng thời gian. Doanh nghiệp chuẩn bị tốt hồ sơ và báo cáo tài chính sẽ có lợi thế lớn trong các thương vụ giá trị cao.
Triển vọng năm 2026 dự báo thị trường M&A vẫn duy trì đà tăng khi Việt Nam tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh tiêu chuẩn xanh và thúc đẩy chuyển đổi số. Tuy nhiên, cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ quyết liệt hơn khi yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng cao và số lượng dự án pháp lý hoàn chỉnh không còn nhiều.
Bà Lê Thị Huyền Trang nhận định, M&A không chỉ là giao dịch mua bán đơn thuần mà là chiến lược phát triển dài hạn đòi hỏi tầm nhìn và năng lực quản trị rủi ro của doanh nghiệp. Những đơn vị chuẩn hóa sớm về pháp lý, tài chính và minh bạch thông tin sẽ chiếm lợi thế lớn trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.
Với kỳ vọng cải thiện mạnh từ môi trường đầu tư và định hướng siết chặt minh bạch trên thị trường bất động sản, giai đoạn 2025-2026 được xem là thời điểm quan trọng để doanh nghiệp tái cấu trúc, huy động vốn và củng cố năng lực cạnh tranh thông qua các thương vụ M&A chất lượng./.
