Khơi thông nguồn vốn cho nhà ở xã hội

Ngoài vướng mắc về pháp lý, DN rất khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi để đầu tư.

“Ế” tín dụng ưu đãi cho vay

Tại Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ đã quyết nghị thông qua gói tài chính 120.000 tỷ đồng, hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển NƠXH (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030).

Gói tài chính nêu trên dành cho chủ đầu tư và người mua nhà NƠXH, nhà ở công nhân vay, với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn trên thị trường, tại các ngân hàng thương mại Nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank), trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài Nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Tiếp đó, đến ngày 1/4/2023, Ngân hàng Nhà nước có Văn bản số 2308/NHNN-TD, gửi các ngân hàng hướng dẫn về việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi NƠXH, theo tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết 33/2023/NQ-CP. Thời điểm đó, khi những văn bản này được ban hành, người dân và cộng đồng DN vô cùng vui mừng; các chuyên gia nhận định rằng thị trường BĐS sẽ nhanh chóng được phục hồi, được tác động tích cực của gói tài chính này.

Nhà đầu tư tìm hiểu thông tin dự án nhà ở xã hội trên địa bàn xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh.

Tuy nhiên, từ văn bản, nghị quyết để đi đến thực tế triển khai là cả một chặng đường đầy chông gai. Kết quả, đến hết năm 2023 theo số liệu tổng hợp, báo cáo của Bộ Xây dựng cả nước chỉ có 63 dự án NƠXH thuộc 27 tỉnh, TP đủ điều kiện vay vốn ưu đãi theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn 27.966 tỷ đồng.

Nhưng tổng số vốn theo hồ sơ đã phê duyệt là 1.095 tỷ đồng, chỉ giải ngân được 179,5 tỷ đồng, cụ thể Công ty Minh Phương (tỉnh Phú Thọ) giải ngân 28,9/95 tỷ đồng; Công ty Kinh Bắc (tỉnh Bắc Ninh) giải ngân 46/50 tỷ đồng; Liên doanh Công ty CP nhà số 6 Hà Nội và Công ty CP tư vấn Toàn Cầu (TP Hà Nội) giải ngân 93/950 tỷ đồng; Công ty HUD (tỉnh Bình Dương) giải ngân 11,6 tỷ đồng.

Một số liệu khác của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết năm 2023 cả nước hoàn thành 70 dự án quy mô 35.566 căn trong Đề án phát triển 1 triệu căn hộ NƠXH. Như vậy, đến thời điểm này sau khoảng 1/3 thời gian thực hiện Đề án, tổng số lượng căn hộ hoàn thành chỉ chiếm hơn 3,5% mục tiêu cả giai đoạn và tổng số vốn được giải ngân trong gói tín dụng chiếm chưa đầy 0,02%.

Với đà này, những lo ngại về việc không hoàn thành mục tiêu Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 - 2030 đang hiện diện rất gần. Trong khi đó, phần báo cáo Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô vào đầu tháng 12/2023, nguyên nhân chậm trễ này xuất phát từ phía địa phương.

“Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo ngân hàng thương mại ở các địa phương chủ động bố trí nguồn vốn triển khai thực hiện chương trình, nhưng việc triển khai vẫn rất chậm.

Vì hiện nay mới có 27 tỉnh, TP công bố danh mục dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ; còn lại đang trong quá trình tổng hợp, nên các ngân hàng chưa có cơ sở tiếp cận, thẩm định dự án, một số chủ đầu tư đã được hướng dẫn thủ tục vay vốn, nhưng chưa đáp ứng được các điều kiện theo quy định và do khủng hoảng kinh tế nên khách hàng cũng không xem xét nhu cầu mua nhà thời điểm này” - đại diện Ngân hàng Nhà nước cho hay.

Kỳ vọng mới từ các dự án luật

Theo đánh giá của các chuyên gia, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH, thực chất không phải là gói tín dụng ưu đãi và những thuật ngữ trong văn bản hướng dẫn thực hiện của Ngân hàng Nhà nước gây hiểu lầm.

Bởi gói tín dụng thương mại này được quy định thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm so với lãi suất thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua NƠXH (lãi suất 8,7%/năm cho chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà).

“Trong khi đó, từ năm 2016 đến nay, hằng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để mua, thuê mua NƠXH, thời hạn tối đa 25 năm. Như vậy, mức lãi suất quy định tại Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ là gánh nặng đối với người mua nhà; cùng với đó, đối tượng và điều kiện để được vay vốn từ gói tín dụng này cũng không thực sự cởi mở” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá.

Đưa ra đề xuất giải pháp thúc đẩy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, xét một cách khách quan đây là gói tín dụng lớn nhất từ trước đến nay dành cho NƠXH, được phân chia đều cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng nó chỉ mang ý nghĩa giải quyết vấn đề về tâm lý khi nguồn tiền dành cho NƠXH đang thiếu hụt trầm trọng thời gian gần đây.

“Việc quy định thay đổi 6 tháng/lần theo lãi suất cho vay thương mại, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với người mua nhà, nếu lãi suất thương mại tăng thì gói tín dụng này cũng điều chỉnh tăng, sẽ gây rất nhiều khó khăn cho người mua nhà có thu nhập thấp, trong khi thời hạn ngắn, chỉ kéo dài 5 năm.

Vì vậy, giải pháp lúc này là ngân hàng phải tiếp tục hạ lãi suất cho vay, phù hợp với chi trả khả năng của người thu nhập thấp hoặc áp một mức cố định cho cả chu kỳ vay, Nhà nước hỗ trợ bằng cấp bù chênh lệch lãi suất và thời hạn cho vay kéo dài ít nhất 15 năm, thì mới khuyến khích người dân mua nhà, chủ đầu tư cũng căn cứ vào đó để xây dựng kế hoạch triển khai dự án NƠXH” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất.

Nhiều ý kiến cho rằng, với việc Quốc hội đã thông qua nhiều dự án luật sửa đổi quan trọng trong năm 2023: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và mới đây nhất là Luật Đất đai 2024, nhiều điều kiện về giao đất, cho thuê đất, mua - thuê mua NƠXH... được nới lỏng, sẽ góp phần làm gia tăng nguồn cung sản phẩm và tạo cơ hội để thêm nhiều đối tượng thuộc nhóm thu nhập thấp - trung bình có điều kiện để tiếp cận với NƠXH, sẽ là động lực quan trọng để các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai các dự án NƠXH, nhà ở công nhân thời gian tới.

Để đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH hoàn thành đúng mục tiêu, phía các địa phương cần nâng cao hơn nữa vai trò của mình trong công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất triển khai dự án tại địa bàn; cùng với đó là cần đẩy mạnh hỗ trợ DN về quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc giao đất, vay vốn... nhằm thu hút sự quan tâm hơn nữa từ phía DN trong quá trình đầu tư NƠXH. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải.

“Để hoàn thành mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH, cần sự vào cuộc của cả Nhà nước, DN và người dân vì nó không chỉ liên quan đến vấn đề tài chính mà còn là pháp lý. Khi Nhà nước có cơ chế thông thoáng thì DN tích cực tham gia đầu tư; chính sách vay vốn tốt thì người dân tích cực mua nhà. Rất hoan nghênh Quốc hội sớm thông qua các dự án luật với nhiều quy định cởi mở, thông thoáng hơn sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung, cầu NƠXH thời gian tới, để Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH sẽ về đích đúng thời hạn” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.