Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân

Sáng 28/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội Khóa XV, Quốc hội nghe, thảo luận về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là chuyên đề giám sát khó; nội dung, phạm vi giám sát rộng do thị trường bất động sản (TTBĐS) và nhà ở xã hội (NOXH) liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều Bộ, ngành, địa phương; trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch bất động sản (BĐS) rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng.

Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, giai đoạn 2015-2023, TTBĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp Nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước, đồng thời, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH. Nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa được quan tâm bố trí thỏa đáng, nên đa số các địa phương chỉ phát triển hình thức NOXH xây dựng bằng nguồn vốn ngoài nhà nước.

Nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu

Bên cạnh những kết quả đạt được, báo cáo giám sát chỉ rõ, TTBĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai.

Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao.

Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. Tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. BĐS condotel, officetel gần như “đóng băng”.

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, TTBĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của dịch COVID-19, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung BĐS giảm mạnh. Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang; các khu tập thể cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân. Giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân.

Đặc biệt nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Riêng tại TP Hà Nội có 712 dự án và TP. HCM có 220 dự án vướng mắc. Các loại hình bất động sản mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý.

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, số dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai cần tập trung xử lý lên đến 712 dự án, tương đương quy mô sử dụng đất trên 11,4 nghìn ha. Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án giai đoạn trước. Nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10 - 20 năm do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Trong khi đó, báo cáo của UBND TP. HCM có 30 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ngưng thi công, 56 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa thi công; trong khi thời gian dự kiến hoàn thành của các dự án này đều trong giai đoạn 2015 - 2020.

Đoàn giám sát nhận định, những tồn tại, hạn chế trên dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, từ đó tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang trong khi giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP Hà Nội và TP. HCM không còn phân khúc căn hộ chung cư giá bình dân.

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp chiếm đa số. Trong năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao, lượng giao dịch thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường; giá nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Theo báo cáo của UBND TP. HCM, lượng giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, giá bất động sản tăng không kiểm soát, mất cân đối giữa giá cả và giá trị.

Qua quá trình làm việc với đoàn giám sát, Hiệp hội bất động sản TP. HCM cung cấp số liệu thống kê cho thấy từ năm 2021 trên địa bàn TP không còn phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2).

Số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp BĐS cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.

Thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản còn phức tạp

Theo báo cáo của đoàn giám sát, giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản đã tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước. Quy mô giá trị tăng thêm ngành kinh doanh bất động sản (theo giá hiện hành) tăng dần qua từng năm, từ khoảng 83.000 tỉ đồng đến hơn 121.000 tỉ đồng/năm, bình quân tăng trưởng 2,72%/năm.

Diện tích đất được quy hoạch cho phát triển đô thị tăng lên hằng năm so với tổng diện tích tự nhiên; tỉ lệ đô thị hóa tăng từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020. Có khoảng hơn 2.688 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai, với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 8.878ha.

Ngoài ra hơn 430 dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã và đang triển khai thực hiện, với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 8.805.830ha.

Tuy nhiên, theo đoàn giám sát, việc triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án còn khá phức tạp. Nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều luật đan xen, thiếu liên thông, thống nhất, đồng bộ, còn chưa đủ rõ, áp dụng khác nhau tại các địa phương. Việc cải cách hành chính lĩnh vực đất đai, xây dựng chưa đạt hiệu quả như mong muốn, giải quyết hồ sơ còn chậm. Các thủ tục theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường… còn kéo dài. Thời gian thực tế để hoàn thành thủ tục pháp lý thường kéo dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định. Nhiều thủ tục không xác định được thời hạn thực hiện. Mặt khác, khả năng tiếp cận đất đai để triển khai mới các dự án bất động sản còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tăng cường giám sát của cơ quan dân cử đối với quản lý TTBĐS và phát triển NOXH

Đoàn Giám sát kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật. Tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, định hướng của Ban Chấp hành Trung ương, Bộ Chính trị về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, tạo cơ sở pháp lý cho TTBĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Trong quá trình xem xét, cho ý kiến về các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định theo hướng tôn trọng quy luật thị trường và nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, rõ ràng của hệ thống pháp luật; khắc phục những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành; giải quyết được những vướng mắc trên thực tiễn. Xem xét, quyết định các vấn đề theo thẩm quyền để thúc đẩy phát triển TTBĐS, NOXH. Tăng cường hoạt động giám sát của cơ quan dân cử đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, việc ban hành và triển khai thực hiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đối với các Luật mới ban hành.

Đồng thời, Đoàn Giám sát kiến nghị giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý TTBĐS và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành, những tồn tại, hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém quản lý TTBĐS và phát triển NOXH đã nêu tại Báo cáo của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển TTBĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm cho TTBĐS, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội./.