Hiện nay, điều kiện, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp được quy định tương đối cụ thể trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành (bao gồm cả các quyết định, quy định của từng địa phương về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất).
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người sử dụng đất chỉ quan tâm đến việc mức bồi thường đã thỏa đáng hay chưa mà bỏ qua việc kiểm tra đầy đủ căn cứ pháp lý của việc thu hồi đất hoặc chưa chú trọng đến việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Nhiều năm tư vấn, giải quyết các vụ việc liên quan đến thu hồi đất, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết phần lớn các vướng mắc của người dân không chỉ xuất phát từ đơn giá bồi thường mà còn liên quan đến việc người sử dụng đất không chứng minh được mình là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất. Điều này dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền xác định người sử dụng đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Luật sư lưu ý, khi phát hiện thửa đất hoặc tài sản trên đất của mình nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, người dân cần chủ động thực hiện ngay 7 bước rà soát, đánh giá tính pháp lý của thửa đất để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.
Kiểm tra đất đang nằm trong quy hoạch hay đã chuẩn bị thu hồi
Trước hết, theo luật sư, cần xác định rõ thửa đất đang ở giai đoạn nào của quy hoạch. Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc đề nghị cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Khi đất thuộc khu vực phải thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt, một số quyền của người sử dụng đất có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật.
Trường hợp có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, lúc này, quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất đã bước sang giai đoạn thu hồi đất trên thực tế. Người dân cần tập trung bảo vệ các quyền lợi liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
"Việc xác định chính xác thửa đất đang ở giai đoạn nào của quy hoạch hoặc thu hồi đất sẽ giúp người sử dụng đất nắm rõ tình trạng pháp lý của thửa đất để có phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp", luật sư nói.
Kiểm tra tính hợp pháp của việc thu hồi đất
Bước tiếp theo là kiểm tra tính hợp pháp của việc thu hồi đất. Người sử dụng đất cần xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất hay thuộc trường hợp chủ đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân.
Đồng thời, cần làm rõ dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay trường hợp chủ đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân. Trên thực tế, có nhiều dự án mà chủ đầu tư phải tự thỏa thuận về giá nhận chuyển nhượng, giá bồi thường quyền sử dụng đất thay vì đề nghị Nhà nước áp bảng giá đất của nhà nước khi thu hồi.
Do đó, người dân cần kiểm tra rõ mục đích sử dụng đất của dự án, chủ đầu tư là ai, nguồn vốn thực hiện dự án từ ngân sách nhà nước hay từ nguồn vốn khác, cũng như căn cứ pháp lý của việc thu hồi đất.
Nếu việc thu hồi đất không đúng căn cứ pháp luật, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.
Rà soát hồ sơ pháp lý về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
Luật sư nhấn mạnh, một trong những bước quan trọng nhất là rà soát hồ sơ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Khi Nhà nước thu hồi đất, nếu gặp vướng mắc liên quan đến việc chứng minh nguồn gốc thửa đất, người dân cần tập hợp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ mua bán, thừa kế, tặng cho, hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, biên lai nộp thuế, hồ sơ cấp điện, cấp nước hoặc xác nhận của chính quyền địa phương về quá trình sử dụng đất.
Đây được xem là bước quan trọng nhất bởi nó quyết định việc thửa đất có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất hay không, đồng thời quyết định người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất hay không.
Theo luật sư Dũng, nhiều trường hợp người dân sử dụng đất ổn định hàng chục năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Nếu chứng minh được đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì vẫn có thể được bồi thường về đất thay vì chỉ được xem xét hỗ trợ đối với tài sản trên đất.
Kiểm tra loại đất thực tế và loại đất trên hồ sơ
Theo luật sư Dũng, đây là một trong những vấn đề thường xuyên phát sinh tranh chấp giữa người dân với cơ quan thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ.
Nhiều trường hợp tại thời điểm thu hồi, thửa đất đã được sử dụng làm đất ở nhưng trên hồ sơ địa chính hoặc một số tài liệu pháp lý vẫn ghi nhận là đất trồng cây lâu năm. Tương tự, nhiều khu đất đã được sử dụng làm nhà xưởng hoặc cơ sở sản xuất, kinh doanh nhưng chưa được cập nhật trên hồ sơ quản lý đất đai.
Ngoài ra, cũng có những trường hợp diện tích thực tế người dân đang sử dụng lớn hơn diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ địa chính. Khi đó, cơ quan bồi thường có thể chỉ căn cứ vào diện tích được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý mà chưa xem xét đầy đủ hiện trạng sử dụng đất thực tế.
Việc xác định không chính xác loại đất hoặc diện tích đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bồi thường của người sử dụng đất.
Kiểm đếm, kiểm kê tài sản trên đất
Theo quy định, sau khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm đếm, kiểm kê tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác.
Nhiều hộ gia đình thường hoàn toàn tin tưởng vào kết quả kiểm đếm của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, trên thực tế, cán bộ kiểm đếm không phải là người trực tiếp tạo lập hoặc quản lý tài sản nên rất dễ xảy ra thiếu sót trong quá trình ghi nhận.
Điều này có thể dẫn đến việc một số tài sản không được đưa vào phương án bồi thường hoặc được ghi nhận không đầy đủ về số lượng, chất lượng và chủng loại.
Theo luật sư, trước khi kiểm đếm, người dân nên quay video, chụp ảnh toàn bộ hiện trạng nhà đất, công trình và tài sản trên đất, lập danh mục tài sản và chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình tạo lập, xây dựng công trình.
Ngoài ra khi kiểm đếm người sử dụng đất thường hay bỏ sót và không đề nghị cơ quan có thẩm quyền đưa vào trong biên bản kiểm kê những tài sản như hệ thống điện âm tường, hệ thống cấp thoát nước, hàng rào, sân bê tông, cổng, nhà kho, cây lâu năm và các công trình phụ trợ khác.
"Nếu biên bản kiểm đếm đã hoàn tất và người dân ký xác nhận mà không có ý kiến bổ sung đối với các tài sản còn thiếu thì việc yêu cầu kiểm kê lại, đặc biệt trong trường hợp công trình đã bị tháo dỡ hoặc phá dỡ hoàn toàn sau này sẽ rất khó khăn", luật sư cảnh báo.
Đánh giá đầy đủ các quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bên cạnh việc xem xét giá đất bồi thường, luật sư cũng lưu ý người dân cần rà soát toàn bộ các quyền lợi liên quan như diện tích được bồi thường, loại đất được xác định để tính bồi thường, giá trị nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, cần kiểm tra đầy đủ các khoản hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ đào tạo nghề, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ thuê nhà và các chính sách hỗ trợ khác của địa phương.
Ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người sử dụng đất có đất bị thu hồi còn có thể được bố trí tái định cư nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Nếu thuộc diện được bố trí tái định cư, người dân cũng cần xem xét kỹ vị trí khu tái định cư, chất lượng hạ tầng, diện tích được bố trí và khoản chênh lệch giữa số tiền bồi thường nhận được với số tiền phải nộp khi nhận đất hoặc nhà tái định cư.
"Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình, người sử dụng đất không nên chỉ tập trung vào giá đất bồi thường mà cần đánh giá tổng thể tất cả các quyền lợi được hưởng theo quy định", luật sư nhấn mạnh.
Kiểm tra trình tự, thủ tục thu hồi đất
Luật sư cũng lưu ý, trong quá trình thu hồi đất, nếu phát hiện cơ quan có thẩm quyền vi phạm trình tự, thủ tục hoặc áp dụng pháp luật không đúng, người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện theo quy định.
Theo luật sư, trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý này, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu và chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình có căn cứ pháp luật và cơ sở thực tế, đồng thời có thể tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để được hỗ trợ.
"Trong các vụ việc thu hồi đất, nhiều người cho rằng vấn đề lớn nhất là giá bồi thường thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, yếu tố quyết định quyền lợi lại nằm ở việc xác định đúng tình trạng pháp lý của thửa đất, đúng loại đất được bồi thường, ghi nhận đầy đủ tài sản trên đất và áp dụng đúng các chính sách hỗ trợ, tái định cư", luật sư Dũng nhận định.
Theo vị luật sư, người sử dụng đất càng chủ động rà soát hồ sơ pháp lý và tham gia vào quá trình thu hồi đất từ sớm thì khả năng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình càng cao, đồng thời hạn chế được những rủi ro phát sinh do thiếu thông tin hoặc bỏ lỡ thời hạn thực hiện quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật.
