Giới chuyên gia cảnh báo, nếu quá lạm dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản mà chưa có nhiều kinh nghiệm về thị trường, nhà đầu tư sẽ dễ "mất cả chì lẫn chài".
Đất nền ven đô, phân khúc "vừa miệng" với nhà đầu tư yếu vốn
Hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất tại khu vực nội đô để phục vụ cho các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị đang ở trạng thái suy kiệt.
Điều này đã khiến nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn từ khu trung tâm sang các khu vực vùng ven.
Bà Huyền Trân, Giám đốc của một sàn giao dịch bất động sản Hoài Đức cho biết: Ngoài yếu tố khan hiếm quỹ đất, đất nền ven đô thu hút nhà đầu tư khắp nơi đổ về là nhờ vào yếu tố phù hợp với túi tiền.
"Nếu rót vốn vào khu vực trung tâm, nhà đầu tư cần phải có ít nhất 3 - 5 tỷ đồng, dòng vốn càng mạnh, tỷ lệ lợi nhuận càng cao. Trong khi đó, chỉ cần 500 triệu đồng, nhà đầu tư đã có thể đầu tư vào đất nền ven đô", và Trân nói.
Theo vị giám đốc này, hiện nay, thị trường bất động sản Hà Nội có 3 vòng đầu tư. Vòng 1 là khu vực trung tâm. Tuy nhiên, khu vực này đã không được ưa chuộng như trước. Bởi giá thành rất cao, thị trường cũng đã bước vào giai đoạn ổn định, biên độ lợi nhuận thấp, trên dưới 10%/năm.
Vòng thứ 2 là khu vực ven đô, bao gồm các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm, Thanh Trì;... xa hơn có Hòa Lạc (Thạch Thất). Khu vực này đang là "điểm nóng" của thị trường bất động sản Hà Nội.
Giá trị đất nền cũng đang tăng chóng mặt trong thời gian gần đây. Biên độ lợi nhuận khu vực này thay đổi liên tục, nhưng bình dân là 30% - 50%/năm.
Ngay trong năm 2020, bất chấp các ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, giá đất nền ven đô đã tăng 50% - 70%, có những nơi giá đất còn tăng gấp đôi, gấp ba lần so với cuối năm 2019.
"Đất nền ven đô phù hợp cho đầu tư trung và ngắn hạn. Cũng bởi giá đất đang tăng rất cao, nên nhà đầu tư cũng cần phải có dòng vốn mạnh", bà Trân lưu ý.
Cuối cùng, vòng thứ 3 là đất nền tỉnh lẻ xung quanh Hà Nội. Trong đó, các tỉnh tiềm năng nhất là Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Hưng Yên, Hải Dương và Bắc Giang.
Trong các tỉnh này, Hòa Bình là địa phương có giá trị đất nền thấp nhất. Bởi, đất ở đây đa phần là đồi thấp, phù hợp cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
Trong khi đó, các tỉnh còn lại là đất đồng bằng, nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất. Do đó, giá trị đất nền "đắt" không kém các huyện ngoại thành Hà Nội.
"Với 500 triệu đồng, nhà đầu tư có thể rót vốn vào Hòa Bình. Tuy nhiên, khi đầu tư vào đất nền tỉnh lẻ phải có chiến lược dài hạn, trên 10 năm mới thực sự có lãi", bà Trân nói.
Nhà đầu tư yếu vốn cẩn trọng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính
Hiện tại, lãi suất cho vay đang chạm "đáy" và thấp nhất trong 15 năm qua, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tìm tới dòng vốn có lãi suất thấp.
Nhận định về xu hướng này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế khẳng định: "Với mức lãi suất thấp như hiện nay, đây là thời điểm thuận lợi để cá nhân, hộ gia đình mua nhà cửa, kể cả đi vay".
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá: Về mặt lý thuyết, lãi suất ngân hàng thấp như hiện nay, cũng là cơ hội để các nhà bất động sản cá nhân đầu tư.
Vài năm trước, lãi vay đối với các hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản thường duy trì ở mức rất cao, dao động từ 20%/năm, thậm chí có thời điểm vượt qua 20%/năm.
"Hiện tại, lãi suất cho vay giảm xuống còn 5% - 6%, đương nhiên sẽ là động lực để nhà đầu tư cá nhân tham gia ồ ạt vào thị trường bất động sản", ông Đính nói.
Tuy nhiên, Phó Chủ tịch VARs cảnh báo: Nhà đầu tư không nên lạm dụng các đòn bẩy tài chính. Thay vào đó, chỉ vay vừa đủ ở mức an toàn, dao động khoảng 20% - 30%.
Còn theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính: Nhà đầu tư bất động sản sử dụng các đòn bẩy tài chính giống như "con dao 2 lưỡi". Nếu hoạt động đầu tư không hiệu quả, hoặc nguồn vốn đi vay quá cao, sẽ dễ bị rơi vào "bẫy".
"Nếu tài sản cá nhân của nhà đầu tư chỉ có 1 đồng thì chỉ nên vay tối đa là theo tỷ lệ 3/1. Nếu nhà đầu tư bất động sản cá nhân vay nhiều quá 4/1 hoặc 5/1 thì khả năng vỡ nợ có thể xảy ra", ông Hiếu nói thêm.
